{"id":580,"date":"2024-02-26T12:58:43","date_gmt":"2024-02-26T11:58:43","guid":{"rendered":"https:\/\/bluehill.de\/?p=580"},"modified":"2024-02-26T12:59:56","modified_gmt":"2024-02-26T11:59:56","slug":"auswirkungen-der-zinswende-auf-die-immobilienkaufpreise-in-frankfurt-am-main","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bluehill.de\/blog\/2024\/02\/26\/auswirkungen-der-zinswende-auf-die-immobilienkaufpreise-in-frankfurt-am-main\/","title":{"rendered":"Auswirkungen der Zinswende auf die Immobilienkaufpreise in Frankfurt am Main"},"content":{"rendered":"

Zinswende Immobilienmarkt<\/strong>
\nMit Beginn der Zinswende markierte die Jahresmitte 2022 einen bedeutenden Wendepunkt f\u00fcr den Euro-Raum. Im Juli 2022 erh\u00f6hte die Europ\u00e4ische Zentralbank (EZB) erstmals seit dem Jahr 2011 ihren Leitzins, welcher seit 2016 bei 0,0 % verharrte. Bis Ende 2022 wurde der Leitzins auf 2,5 % und aufgrund der angespannten wirtschaftlichen Lage, allen voran aufgrund der hohen Inflationszahlen, bis September 2023 auf 4,5 % angehoben. In den drei darauffolgenden Sitzungen wurde der Zins nicht weiter erh\u00f6ht.
\nGleichlaufend sind auch die Bauzinsen seit Beginn 2022 deutlich gestiegen (von ca. 1,0 % auf ca. 3,5 %) und schwankten seit Oktober 2022 zwischen ca. 3,5 und 4,5 %. Eine kleine Korrektur gab es zum November 2023, bei der die Bauzinsen um bis zu 0,8 Prozentpunkte gesunken sind. Aktuell gehen diverse Marktakteure davon aus, dass im Laufe des Jahres eine Abk\u00fchlung der angespannten wirtschaftlichen Situation und damit eine Tendenz zu Zinssenkungen erwartet werden kann.
\nAnhand der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung wurden auch R\u00fcckschl\u00fcsse auf die Immobilienwirtschaft und die Kaufpreise von Immobilien gezogen. Zun\u00e4chst wurde seitens der Marktteilnehmer eine Stagnation und anschlie\u00dfend ein R\u00fcckgang der Kaufpreise erwartet. Insbesondere Privathaushalten wurde die Anschaffung von Wohneigentum aufgrund der ge\u00e4nderten Zinskonditionen, der hohen Inflation und der wirtschaftlichen Situation erschwert. Ein sp\u00fcrbarer Nachfrager\u00fcckgang war die Folge. Doch die Angebotspreise schienen zun\u00e4chst weiterhin stabil. Ein Preisr\u00fcckgang war bis Ende der ersten Jahresh\u00e4lfte 2023 kaum sp\u00fcrbar.<\/p>\n

Auswirkungen auf den Frankfurter Immobilienmarkt<\/strong>
\nIn Folge eines Bewertungsauftrags f\u00fcr ein Portfolio bestehend aus Mehrfamilienh\u00e4usern in Frankfurt am Main, hat die BlueHill den Wohnimmobilienmarkt in Frankfurt am Main genauer unter die Lupe genommen. Hierbei wurde im Rahmen des Vergleichswertverfahrens speziell auf die tats\u00e4chlichen Abschl\u00fcsse f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user eingegangen. Die seit der Zinswende erwartete Entwicklung, dass sich der Verk\u00e4ufermarkt zu einem K\u00e4ufermarkt gedreht hat, konnte anhand der seitdem abgeschlossenen Kaufvertr\u00e4ge weitgehend best\u00e4tigt werden.
\nF\u00fcr die Stadt Frankfurt am Main wurden \u00fcber 100 Kauff\u00e4lle untersucht und ausgewertet. Die Daten von Mehrfamilienh\u00e4usern mit reiner Wohnnutzung sowie Wohn- und Gesch\u00e4ftsh\u00e4usern mit gemischter Nutzung in sehr guten, gehobenen und mittleren Lagen in Frankfurt am Main stammen aus dem Zeitraum 2018 bis Oktober 2023. Die Objekte wurden zwischen 1910 und 1985 errichtet, die Wohn- und Nutzfl\u00e4chen lagen zwischen rd. 400 und 1.850 m\u00b2.
\nBei der Analyse wurden zun\u00e4chst die Daten nach dem Jahr der Registrierung gruppiert und der arithmetische Mittelwert der Kaufpreise pro Quadratmeter f\u00fcr jedes der sechs Jahre ermittelt. Die Auswertungen zeigen, dass entgegen der anf\u00e4nglichen Erwartung, merkliche Preisschwankungen im Markt zu verzeichnen sind (Abbildung 1).<\/p>\n

In den Jahren 2019 bis 2021, somit in Zeiten des g\u00fcnstigen Zinsumfelds, wurde eine positive Entwicklung der Kaufpreise gegen\u00fcber dem jeweiligen Vorjahr festgestellt. Diese betrug zwischen rd. 4 und 13 %.
\nDie im Jahr 2022 im Vergleich zum Vorjahr noch kaum sp\u00fcrbaren Preisr\u00fcckg\u00e4nge fielen 2023 umso deutlicher aus. Dies best\u00e4tigt auch die Auswertung der vorliegenden Kauff\u00e4lle. Im Jahr 2022 wurde ein leichter R\u00fcckgang von -0,6 % und im Jahr 2023 ein R\u00fcckgang von rd. -28 % verzeichnet. F\u00fcr das Jahr 2023 lagen lediglich 9 Kauff\u00e4lle bis Oktober vor, sodass kein abschlie\u00dfendes Bild f\u00fcr das Gesamtjahr vorhanden ist. Es lassen sich dennoch erste R\u00fcckschl\u00fcsse auf die Entwicklung im Jahr 2023 ziehen.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Abbildung 1: Entwicklung des mittleren Kaufpreises (\u20ac\/m\u00b2) zum Vorjahr<\/em><\/p>\n

In der abgebildeten Auswertung (Abbildung 2) wurde die Entwicklung des mittleren Kaufpreises aus dem Jahr 2023, den vorherigen Jahren gegen\u00fcbergestellt. Die Analyse offenbart eine bemerkenswerte Entwicklung des mittleren Kaufpreises pro Quadratmeter auf dem Frankfurter Immobilienmarkt im Jahr 2023 gegen\u00fcber den vorangegangenen Jahren. Im Vergleich zum Jahr 2022 und 2021 sind die Kaufpreise um rd. 28 % bzw. 29 % gefallen. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass im Jahr 2021 der H\u00f6hepunkt des mittleren Kaufpreises und somit der Immobilieninvestments erreicht wurde. Daneben ist die Anzahl der in diesem Jahr registrierten Kaufvertr\u00e4ge interessant, die 50 % \u00fcber dem Durchschnitt der letzten Jahre (2018 bis 2022) lag. Weiterhin lag das Umsatzvolumen im Jahr 2021 rd. 57 % \u00fcber dem Durchschnitt des F\u00fcnf-Jahres-Zeitraums. Gegen\u00fcber dem Jahr 2020 ist ein Kaufpreisr\u00fcckgang von rd. 26 % und gegen\u00fcber den Jahren 2019 und 2018 um rd. 17 % bzw. 13 % zu verzeichnen.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Abbildung 2: Entwicklung des mittleren Kaufpreises (\u20ac\/m\u00b2) 2023 gegen\u00fcber den vorherigen Jahren<\/em><\/p>\n

R\u00fcckschl\u00fcsse auf den Immobilienmarkt<\/strong>
\nDie im Jahr 2023 r\u00fcckl\u00e4ufigen Preisentwicklungen deuten weniger auf das Platzen einer Immobilienblase, sondern vielmehr auf eine Preiskorrektur nach der Boomphase in den Vorjahren (Niedrigzinsphase) hin. Mit einem noch st\u00e4rkeren R\u00fcckgang nach dieser Preiskorrektur ist vorerst nicht zu rechnen. Tendenziell wird eine Stabilisationsphase im laufenden Jahr 2024 erwartet. Aufgrund des aktuellen Inflationsniveaus, ist eine stabile bis leicht sinkende Entwicklung der Zinsen zu erwarten. Bei den Mieten werden jedoch \u2013 vor allem im Hinblick auf die nach wie vor anhaltende Wohnraumknappheit im Rhein-Main-Gebiet \u2013 weitere Steigerungen erwartet.
\nF\u00fcr Frankfurt am Main bleibt die Immobilienlandschaft weiterhin dynamisch. Professionelle sowie private Investoren sollten die Entwicklungen aufmerksam verfolgen, um fundierte Entscheidungen treffen zu k\u00f6nnen.<\/p>\n

 <\/p>\n

Quellen:<\/em>
\nStatista, Entwicklung der Bauzinsen in Deutschland von Januar 2011 bis Januar 2024, Jan 2024<\/em>
\nStatista, Entwicklung des Zinssatzes der Europ\u00e4ischen Zentralbank f\u00fcr das Hauptrefinanzierungsgesch\u00e4ft von 1999 bis 2023, Okt 2023<\/em>
\nAuszug aus der Kaufpreissammlung vom GAA Frankfurt\/Main, November 2023<\/em><\/h6>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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