Die wichtigsten Informationen über den Immobilienmarkt Aschaffenburg
Aschaffenburg gehört zur Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main. Die Einwohnerzahl der kreisfreien Stadt im bayerischen Unterfranken beläuft sich auf 72.793 (Stand: 30.09.2023, Bayerisches Landesamt für Statistik). Das Statistische Landesamt beschreibt, in der Ausgabe der regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung für Bayern bis 2041, die Bevölkerungsentwicklung des Landkreises Aschaffenburg als stabil und geht von einer leicht zunehmenden Bevölkerungsentwicklung der kreisfreien Stadt Aschaffenburg in Höhe von 3,3% aus. Die Einwohnerdichte betrug zum Erhebungszeitpunkt 1.165 Einwohner/km² (Fläche rd. 62,5 km² – Stadt Aschaffenburg). Gemäß Wegweiser Kommune der Bertelsmann Stiftung wird die Stadt dem Demografietyp 6 „Städte/Wirtschaftsstandorte mit sozioökonomischen Herausforderungen“ zugeordnet. Der Landkreis Aschaffenburg wird seitens des Wirtschaftsforschungsunternehmens Prognos als Region mit „leichten Chancen“ bewertet. Die Stadt Aschaffenburg jedoch mit „sehr hohen Chancen“.
In der kreisfreien Stadt wurden in den vergangenen Jahren kontinuierlich ansteigende Mieten beobachtet. In guten bis sehr guten Lagen, konnten für Neubauobjekte im Wohnsegment 2023 Angebotsmieten zwischen rd. 9,00 €/m² und 15,00 €/m² verzeichnet werden. Im Rahmen der Vermietung von Bestandsobjekten bewegte sich das Mietniveau im Mittel leicht über 10,00 €/m². (1)
Auf dem Markt für Eigentumswohnungen betrugen die durchschnittlichen Angebotspreise für Neubauobjekte in guten Lagen 4.700 €/m², wobei vereinzelte Ausreißer zum Teil mit über 7.000 €/m² beobachtet wurden. Im Bereich der Wiederverkäufe fiel der nachgefragte Preis geringer aus – der Mittelwert lag hier um 3.900 €/m². (1)
Die Spitzenangebotsmiete für Büroflächen bewegte sich 2023 in zentralen Lagen – abhängig von unterschiedlichen Faktoren wie Flächengröße, Ausstattung und Gebäudeart – in einem Bereich um rd. 20,00 €/m². Im Durchschnitt lag die Angebotsmiete zwischen 7,00 €/m² – 15,00 €/m². (1) Die Spitzenrendite in guter Lage bewegte sich in einem Bereich um 5,20 %. (2)
Quelle: (1) Eigene Marktbeobachtung; (2) Catella Büromarktkarte Deutschland 2023
Ihre Experten für Immobilienbewertung in Aschaffenburg
In nachgefragten Immobilienmärkten wie in Aschaffenburg und Umgebung bringen falsche Entscheidungen – z. B. im Rahmen des An- und Verkaufs von Immobilien – oft gravierende finanzielle Folgen mit sich. Der Beratung durch einen Immobiliensachverständigen kommt entsprechend eine große Bedeutung zu. Unser Team ist auf die Bewertung von Immobilien unterschiedlichster Nutzungsarten spezialisiert. Dabei stützen wir uns auf die anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre (gem. § 194 BauGB/ImmoWertV).
Unsere Expertise
Unser Team ist auf die Bewertung von einzelnen Immobilien sowie Immobilienportfolios unterschiedlichster Nutzungsarten (z. B. Wohnen, Büro, Einzelhandel, Hotel, Logistik, Light Industrial und Spezialimmobilien) spezialisiert. In diesem Zusammenhang bieten wir Wertermittlungen für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Erbbaurechte und sonstige Rechte/Belastungen an. Unsere Wertermittlung stützt sich auf die anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre und -methoden (gem. § 194 BauGB / ImmoWertV). Daneben sind bei Bedarf auch Bewertungen nach internationalen Wertermittlungsmethoden wie z. B. Discounted-Cashflow-Verfahren, Investment- Methode möglich.
Dabei bilden sorgfältige und umfassende Marktrecherche, ein fundiertes Marktverständnis sowie immobilienspezifisches Know-how die Basis unserer Wertermittlungen. Die gutachterliche Expertise in unserem Unternehmen konnte nicht zuletzt durch Mitgliedschaften in Verbänden mit hohen Eintrittsbarrieren – z.B. „Royal Institution of Chartered Surveyors“ oder „Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger“ – sowie durch erlangte Personenzertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024 nachgewiesen werden.
Unser Leistungsspektrum
- Verkehrswert- / Marktwertgutachten gemäß § 194 BauGB (gerichtlich verwendbar)
- Marktwertschätzung/ Kaufberatung (max. 10 Seiten)
- Portfoliobewertungen
Definition des Verkehrswertes von Immobilien
Gemäß Definition des § 194 BauGB wird der Verkehrswert generell durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse zu erzielen wäre.
Dabei steht der Verkehrswert inhaltlich im Einklang mit dem Market Value (Marktwert) gemäß Red Book der RICS. Dieses definiert den Marktwert als den geschätzten Betrag, zu welchem ein Vermögensgegenstand oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem kaufwilligen Käufer im Rahmen einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und nach einer angemessenen Vermarktungsdauer veräußert werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Bewertung durch zertifizierte Gutachter (u.a. staatliche Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024)
Expertise in verschiedensten Nutzungsarten (Wohn- und Gewerbeimmobilien)
Fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes
Individuelle, neutrale und persönliche Beratung im Rahmen der Wertermittlung
Wertermittlungsmethoden für Immobilien
Die Bewertung erfolgt grundsätzlich gemäß der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten „Immobilienwertermittlungsverordnung 2021“ (ImmoWertV 2021), welche die vorherige ImmoWertV i.d.F. vom 19.05.2010 inkl. Wertermittlungsrichtlinien abgelöst hat. Die Verordnung ist bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) im Sinne des § 194 BauGB sowie bei der Ableitung der erforderlichen Daten durch die Gutachterausschüsse seit dem 01.01.2022 zwingend anzuwenden. Als Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts sieht die ImmoWertV das Vergleichswertverfahren (§§ 24 – 26 ImmoWertV 2021), das Ertragswertverfahren (§§ 27 – 34 ImmoWertV 2021) sowie das Sachwertverfahren (§§ 35 – 39 ImmoWertV) vor. Die Verfahren sind zu wählen nach der Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten.
Ergänzungen zur ImmoWertV 2021 beinhaltet der Entwurf der „ImmoWertV–Anwendungshinweise“ bzw. „ImmoWertA“, deren Fertigstellung für 2022 geplant ist. Die Anwendungshinweise sind von Gutachterausschüssen verpflichtend umzusetzen, sofern die jeweilige Landesregierung dies festlegt.
Bewertungsverfahren
Um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen, ziehen Gutachter verschiedene normierte Wertermittlungsverfahren heran.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren (§§ 24 – 26 ImmoWertV) stellt das Regelverfahren für die Bodenwertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke dar und ist generell auch als Methode für die Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke geeignet. Bei dem Vergleichswertverfahren handelt es sich um eine statistische Methode der Grundstückswertermittlung. Der Verkehrswert wird hierbei aus einer ausreichenden Anzahl von Verkaufspreisen hinreichend vergleichbarer Objekte abgeleitet. Sofern genügend geeignete Vergleichspreise vorliegen, führt das Vergleichswertverfahren unmittelbar zum Verkehrswert einer Liegenschaft, während Sach- und Ertragswertverfahren vor allem bei Mangel ebendieser Vergleichspreise in Erwägung gezogen werden. Definiert ist das Vergleichswertverfahren in §§ 24 – 26 ImmoWertV.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren (§§ 27 – 34 ImmoWertV) eignet sich üblicherweise für die Verkehrswertermittlung von Renditeimmobilien, die dem Eigentümer zur Ertragserzielung dienen. Klassischer Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens sind Mietwohngrundstücke, Gewerbegrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke. Dabei wird der Ertragswert auf Basis marktüblich erzielbarer Mieteinnahmen ermittelt.
Sachwertverfahren
Bei dem Sachwertverfahren handelt es sich um ein auf Baukosten basierendes Wertermittlungsverfahren. Der Sachwert setzt sich aus dem Wert des unbebauten Grundstücks und dem Zeitwert des aufstehenden Gebäudes sowie seiner Außenanlagen zusammen. Das Sachwertverfahren kann in der Verkehrswertermittlung dann zur Anwendung kommen, wenn sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen als für die Preisbildung ausschlaggebend darstellt, insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften sowie Reihenhäusern. Grundlage des Sachwertverfahrens bilden §§ 35 – 39 ImmoWertV.
Mögliche Bewertungsanlässe
Die häufigsten Anlässe für eine Wertermittlung von unbebauten und bebauten Grundstücken:
- An- und Verkauf
- Vermögensbestimmung und -übertragung
- Rechtstreitigkeiten
- Erbangelegenheiten
- Zwangsversteigerungen
- Steuerliche Zwecke
- Beleihung / Finanzierung
Ablauf einer Wertermittlung
Zunächst wird der gewünschte Umfang der Bewertung und Beratung durch den Kunden bestimmt. Sobald dies geschehen ist und der Auftrag bestätigt wurde, kann in den darauffolgenden Tagen ein Termin zur Besichtigung vereinbart werden. Für die Bewertung werden diverse Dokumente benötigt. In der Regel werden die für die Wertermittlung relevanten Unterlagen durch den Auftraggeber zur Verfügung gestellt. Einzelne Unterlagen können – bei Vorlage einer entsprechenden Vollmacht und auf Rechnung des Auftraggebers – auch seitens BlueHill eingeholt werden.
Benötigte Dokumente
- Unterschriebene Vollmacht
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flächenaufmaße / -berechnungen
- Grundrisse / Gebäudeschnitte
- Auszug aus dem Liegenschaftskataster
- Mieterliste / Mietverträge
Bei Wohnungs- und Teileigentum
- Teilungserklärung
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Gemeinschaftsordnung
- Informationen zur Instandhaltungsrücklage
Weitere Informationen (sofern vorhanden)
- Baugenehmigung(en)
- Gebäudebeschreibung
- Informationen über Investitionen in das Gebäude
- Informationen zu etwaigen Bauschäden
- Auskunft aus dem Altlastenkataster
- Aufstellung von Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
Bei Rechten und Belastungen
- Bewilligungsurkunde(n)
- Erbbaurechtsvertrag
Sobald alle Unterlagen vorliegen, kann seitens des Sachverständigen mit der Wertermittlung begonnen werden. Nach Fertigstellung des Gutachtens (Dauer der Gutachtenerstattung in Abhängigkeit von Art und Umfang des Wertermittlungsauftrages) wird dieses dem Auftraggeber zur Verfügung gestellt.
Erläuterung zum Sachverständigenwesen
Anders als für andere Berufsgruppen ist die Berufsbezeichnung des Sachverständigen im Bereich der Immobilienwertermittlung nicht geschützt. Grundsätzlich haben sich in Deutschland zwei Systeme zur Sicherung der Qualität in Bezug auf die persönliche und fachliche Eignung von Gutachtern herausgebildet. Dazu gehört auf der einen Seite das langjährig bewährte und anerkannte System der „öffentlichen Bestellung und Vereidigung“ von Sachverständigen durch die Ingenieur- und Handelskammern. Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfüllen unter anderem im Rahmen von (Rechts-) Streitigkeiten als Gutachter und als unabhängige Berater eine bedeutende Aufgabe. Eine öffentliche Bestellung und Vereidigung kann nur durch Personen erlangt werden, welche sowohl auf fachlicher als auch auf persönlicher Ebene den sich aus dieser Aufgabe ergebenden hohen Anforderungen entsprechen.
Auf der anderen Seite etabliert sich das europaweit anerkannte System der Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Dabei muss der Antragsteller gegenüber der nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle seine fachliche und persönliche Qualifizierung nachweisen, was in der Regel über Ausbildungsnachweise, Arbeitsproben (z. B. Wertermittlungsgutachten) und Prüfungen geschieht. Im Falle einer Zertifizierung überwacht die Zertifizierungsstelle den Sachverständigen im Anschluss regelmäßig (z. B. durch Fortbildungsnachweise), wodurch Kompetenz sowie Aktualität des Fachwissens entsprechend den Anforderungen der DIN EN ISO/IEC 17024 sichergestellt werden.
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