Die wichtigsten Informationen über den Immobilienmarkt Mannheim

Die Stadt Mannheim liegt im Südwesten von Deutschland im Bundesland Baden-Württemberg. Die Einwohnerzahl der Universitätsstadt betrug im 3. Quartal 2023 316.562. Die Fläche des Stadtgebietes wird mit rd. 145 km² angegeben. Dementsprechend ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von rd. 2.183 EW/km². Zwischen 2020 und 2040 wird seitens des Statistischen Landesamts Baden-Württemberg mit einer Bevölkerungszunahme von rd. 5,7 % gerechnet.

Mannheim besitzt den zweitgrößten Rangierbahnhof Deutschlands sowie einen der bedeutendsten Binnenhäfen Europas und liegt im Zentrum der wirtschaftsstarken Rhein-Neckar-Region. In den letzten Jahren konnte ein kontinuierlicher Preisanstieg für Wohnraum beobachtet werden. Im Q4 2023 lag die durchschnittliche Angebotsmiete, unabhängig des Baujahres, bei rd. 10,30 €/m². Das Intervall erstreckt sich von rd. 8,80 €/m² in einfachen Lagen bis hin zu rd. 17,20 €/m² in gehobenen Lagen. (1)
Gemäß des Wohnimmobilienmarktberichtes 2023/2024 von Engel und Völkers betrug im zweiten Quartal 2023 die Angebotsmiete für Neubauobjekte 13,85 €/m².

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind seit dem dritten Quartal 2022 gefallen. Aktuell liegt der Durchschnitt bei ca. 3.400 €/m². Für Neubauobjekte werden Angebotspreise von bis zu 8.000 €/m² aufgerufen. (1)

Die Durchschnittsmiete im Bürosegment erreichte 2024 ein neues Rekordhoch mit ca. 15,50 €/m². Auch die Spitzenmiete in sehr guten Lagen beläuft sich auf leicht über 20,00 €/m². (1)

Quelle: (1) Eigene Marktbeobachtungen;

Ihre Experten für Immobilienbewertung in Mannheim

Kauf- oder Verkaufsentscheidungen von Immobilien – speziell in Immobilienmärkten mit zunehmender Attraktivität wie Mannheim – können gravierende negative finanzielle Folgen mit sich bringen. Eine wichtige Rolle nimmt daher die Beratung durch einen Immobiliensachverständigen ein. Unser auf verschiedenste Nutzungsarten spezialisiertes Team, unterstützt Sie dabei auf Basis der anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre (gem. § 194 BauGB/ImmoWertV 2021).

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Unsere Expertise

Unsere Teammitglieder übernehmen die Wertermittlung von einzelnen Immobilien sowie Immobilienportfolios unterschiedlichster Nutzungsarten (z. B. Büro, Wohnen, Logistik, Light Industrial, Einzelhandel, Hotel und Spezialimmobilien). BlueHill bietet sowohl Wertermittlungen für bebaute und unbebaute Grundstücke als auch Erbbaurechte und sonstige Belastungen/Rechte an. Neben den auf den anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre und -methoden basierenden Bewertungen kann die Wertermittlung bei Bedarf auch nach internationalen Verfahren wie z. B. dem Discounted-Cashflow-Verfahren oder der Investment-Methode erfolgen.

Unsere Wertermittlungen basieren dabei auf sorgfältiger und umfassender Marktrecherche, einem fundierten Marktverständnis sowie immobilienspezifischem Know-how. Nicht zuletzt durch Mitgliedschaften in Verbänden mit hohen Eintrittsbarrieren – z.B. „Royal Institution of Chartered Surveyors“ oder „Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger“ – sowie durch erlangte Personenzertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024 konnte unsere gutachterliche Expertise nachgewiesen werden.

Unser Leistungsspektrum

  • Verkehrswert- / Marktwertgutachten gemäß § 194 BauGB (gerichtlich verwendbar)
  • Portfoliobewertungen
  • Marktwertschätzung/ Kaufberatung

Definition des Verkehrswertes von Immobilien

Der Verkehrswert wird generell durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse zu erzielen wäre. So ist der Verkehrswert im § 194 BauGB definiert.

Der Verkehrswert deckt sich dabei inhaltlich mit dem Market Value (Marktwert) gemäß Red Book der RICS. Dieses definiert den Marktwert als den geschätzten Betrag, zu welchem ein Vermögensgegenstand oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem kaufwilligen Käufer im Rahmen einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und nach einer angemessenen Vermarktungsdauer veräußert werden könnte, wobei Sachkenntnis, Umsicht und zwangloses handeln beider Parteien vorausgesetzt wird.

Expertise in verschiedensten Nutzungsarten (Wohn- und Gewerbeimmobilien)

Fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes

Bewertung durch zertifizierte Gutachter (u.a. staatliche Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024)

Individuelle, neutrale und persönliche Beratung im Rahmen der Wertermittlung

Wertermittlungsmethoden für Immobilien

Generell erfolgt die Bewertung gemäß der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erheblichen Daten „Immobilienwertermittlungsverordnung 2021“ (ImmoWertV 2021), welche die vorherige Fassung der ImmoWertV vom 19.05.2010 inkl. Wertermittlungsrichtlinien abgelöst hat. Bei der Ermittlung ist die Verordnung der Verkehrswerte (Marktwerte) im Sinne des § 194 BauGB sowie bei der Ableitung der notwendigen Daten durch die Gutachterausschüsse seit dem 01.01.2022 zwingend anzuwenden. Als Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts sieht die ImmoWertV 2021 das Vergleichswertverfahren (§§ 24 – 26 ImmoWertV 2021), das Ertragswertverfahren (§§ 27 – 34 ImmoWertV 2021) sowie das Sachwertverfahren (§§ 35 – 39 ImmoWertV 2021) vor. Die Auswahl der Verfahren erfolgt je nach der Art des Wertermittlungsobjektes und unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten.
Ergänzungen zur ImmoWertV 2021 finden sich im Entwurf der „ImmoWertV–Anwendungshinweise“ bzw. „ImmoWertA“.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren (§§ 24 – 26 ImmoWertV 2021) stellt das Regelverfahren zur Bodenwertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke dar und ist durchweg auch als Verfahren für die Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke anzusehen. Der Verkehrswert wird hierbei aus einer ausreichenden Anzahl von Verkaufspreisen angemessen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Es handelt sich daher um eine statistische Methode der Grundstückswertermittlung. Sollten ausreichend geeignete Vergleichspreise vorliegen, führt das Vergleichswertverfahren direkt zum Verkehrswert einer Liegenschaft, während Sach- und Ertragswertverfahren vor allem bei Mangel ebendieser Vergleichspreise in Erwägung gezogen werden.

Ertragswertverfahren

Benutzt wird das Ertragswertverfahrens bei Mietwohngrundstücken, Gewerbegrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken. Dabei wird der Ertragswert auf Basis der durch die Vermietung zu marktüblichen Konditionen erzielbaren Einnahmen berechnet.
Das Ertragswertverfahren (§§ 27 – 34 ImmoWertV 2021) eignet sich aufgrund dessen für die Verkehrswertermittlung von Immobilien, die dem Eigentümer zur Ertrags- bzw. Renditeerzielung dienen.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt dann zur Anwendung, wenn sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht die Ertragserzielungsabsicht als für die Preisbildung ausschlaggebend darstellt. Dies ist insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften sowie Reihenhäusern der Fall. Grundlage des Sachwertverfahrens bilden §§ 35 – 39 ImmoWertV 2021. Bei dem Sachwertverfahren handelt es sich um ein auf Baukosten basierendes Wertermittlungsverfahren. Der Sachwert ergibt sich aus den Herstellungskosten des Gebäudes sowie seiner Außenanlagen und dem Bodenwert.

Mögliche Bewertungsanlässe

  • Objektkauf und -verkauf
  • Vermögensübertragung und -bestimmung
  • Rechtstreitigkeiten
  • Nachlassangelegenheiten
  • Zwangsversteigerungen
  • Steuerliche Zwecke
  • Finanzierung / Beleihung

Ablauf einer Wertermittlung

Zunächst wird der gewünschte Umfang der Beratung und Bewertung abgestimmt. Sobald dies geschehen ist und der Auftrag bestätigt wurde, kann ein Termin zur Besichtigung vereinbart werden. Zur Bewertung werden diverse Unterlagen benötigt. In der Regel werden die für die Wertermittlung relevanten Dokumente vom Kunden zur Verfügung gestellt. Einzelne Unterlagen können auch seitens BlueHill, auf Rechnung des Auftraggebers, eingeholt werden. In diesen Fällen ist eine entsprechende Vollmacht notwendig.

Benötigte Dokumente

  • Unterschriebene Vollmacht
  • Mieterliste / Mietverträge
  • Flächenaufmaße / -berechnungen
  • Grundrisse / Gebäudeschnitte
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster

Bei Wohnungs- und Teileigentum

  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Teilungserklärung
  • Informationen zur Instandhaltungsrücklage
  • Gemeinschaftsordnung

Weitere Informationen (sofern vorhanden)

  • Baugenehmigung(en)
  • Aufstellung von Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
  • Gebäudebeschreibung
  • Informationen zu etwaigen Bauschäden
  • Informationen über Investitionen in das Gebäude
  • Auskunft aus dem Altlastenkataster

Bei Rechten und Belastungen

  • Erbbaurechtsvertrag
  • Bewilligungsurkunde(n)

Sind die für die Bewertung notwendigen Dokumente vollständig, kann die Wertermittlung seitens des Sachverständigen durchgeführt werden. Der Auftraggeber erhält das Gutachten nach Fertigstellung (Dauer der Gutachtenerstellung in Abhängigkeit von Art und Umfang des Wertermittlungsauftrages) in gebundener und/oder digitaler Form.

Erläuterung zum Sachverständigenwesen

Die Berufsbezeichnung des Sachverständigen im Bereich der Immobilienwertermittlung ist, anders als in anderen Berufen, nicht geschützt. Grundsätzlich haben sich in Deutschland zwei Systeme zur Sicherung der Qualität in Bezug auf die persönliche und fachliche Eignung von Gutachtern herausgebildet. Dazu gehört auf der einen Seite das langjährig bewährte und anerkannte System der „öffentlichen Bestellung und Vereidigung“ von Sachverständigen durch die Ingenieur- und Handelskammern. Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfüllen unter anderem im Rahmen von (Rechts-) Streitigkeiten als Gutachter und als unabhängige Berater eine wichtige Aufgabe. Eine öffentliche Bestellung und Vereidigung kann nur an Personen erteilt werden, welche sowohl auf fachlicher als auch auf persönlicher Ebene den sich aus dieser Aufgabe ergebenden hohen Anforderungen entsprechen.

Auf der anderen Seite hat sich das europaweit gebilligte System der Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 etabliert. Der Antragsteller muss dabei, gegenüber der nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle, seine fachliche und persönliche Qualifizierung nachweisen, was in der Regel über Ausbildungsnachweise, Proben seiner Arbeit (z. B. Wertermittlungsgutachten) und Prüfungen geschieht. Im Falle einer Zertifizierung überwacht die Zertifizierungsstelle den Sachverständigen im Anschluss regelmäßig (z. B. durch Fortbildungsnachweise), wodurch Sachverständigkeit sowie Aktualität des Fachwissens entsprechend den Anforderungen der DIN EN ISO/IEC 17024 sichergestellt werden.

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