Die wichtigsten Informationen über den Immobilienmarkt Neu-Isenburg

Neu-Isenburg ist eine Stadt im Landkreis Offenbach, die im Norden an die Stadt Frankfurt am Main und im Osten an die Stadt Offenbach am Main grenzt. Das Stadtgebiet umfasst 24,3 km² sowie 39.306 Einwohner (Stand 30.09.2023). Neu-Isenburg weist damit eine Bevölkerungsdichte von rd. 1.618 EW/km² auf. Gemäß der Bevölkerungsvoraus-berechnung des Hessischen Statistischen Landesamtes nimmt die Bevölkerung im Landkreis Offenbach bis 2050 um +10,8 % zu. Der Kaufkraftindex liegt bei 107,6 (gem. Nexiga) und damit über dem bundesweiten Durchschnitt (Index BRD = 100).

Im vierten Quartal 2023 betrug die durchschnittliche Angebotsmiete in Neu-Isenburg 12,15 €/m². Im Vergleich zum vierten Quartal 2022 ist diese damit um 6,7% gefallen. In nachgefragten Lagen erreichten die Angebotsmieten bis zu 16,50 €/m². Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen lagen im Durchschnitt um die 3.700 €/m². Sie bewegten sich in einer Spanne von 3.300 €/m² bis 5.600 €/m². (1)
Die Mieten für Büroräume variieren zwischen 7,00 €/m² und 16,00 €/m² je nach Lage- und Ausstattungsqualität des Objektes, wobei der Durchschnitt bei rd. 11,50 €/m² liegt. (2)

Quelle: (1) Eigene Marktbeobachtung; (2) PERFORM-Publikation, Gewerbemieten in FrankfurtRheinMain;

Ihre Experten für Immobilienbewertung in Neu-Isenburg

Entscheidungen beim Kauf oder Verkauf von Immobilien, wie sie in attraktiven Märkten wie Neu-Isenburg häufiger vorkommen, können erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. In diesen Fällen ist es wichtig, sich von einem Immobiliensachverständigen beraten zu lassen. Unser Team, das sich auf unterschiedliche Nutzungsarten spezialisiert hat, unterstützt Sie dabei mit Wertermittlungen auf der Grundlage der anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre (gem. § 194 BauGB/ ImmoWertV 2021).

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Unsere Expertise

Unser Team besitzt die Fachkompetenz zur Bewertung von einzelnen Immobilien und Immobilienportfolios verschiedenster Nutzungsarten wie Büros, Wohnungen, Hotels, Logistik-, Light Industrial-, Einzelhandels- und Spezialimmobilien. BlueHill bietet sowohl Bewertungen von bebauten und unbebauten Grundstücken als auch von Erbbaurechten und anderen Belastungen/Rechten an. Unsere Wertermittlungen basieren auf den anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre und -methoden (gemäß § 194 BauGB / ImmoWertV 2021) und können auf Wunsch auch nach internationalen Verfahren wie dem Discounted-Cashflow-Verfahren oder der Investment-Methode durchgeführt werden. Unsere Gutachten beruhen auf aufwendiger Marktrecherche, einem tiefgehenden Marktverständnis sowie unseren immobilienspezifischen Kenntnissen. Die fachliche Expertise wurde durch Mitgliedschaften in renommierten Verbänden wie der „Royal Institution of Chartered Surveyors“ oder dem „Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger“ sowie erworbene Personenzertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024 bestätigt.

Unser Leistungsspektrum

  • Verkehrswert- / Marktwertgutachten gemäß § 194 BauGB (vor Gericht verwendbar)
  • Bewertung von Immobilienportfolien
  • Schätzung des Marktwertes/ Kaufberatung

Definition des Verkehrswertes von Immobilien

Der Verkehrswert wird in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert als ein bestimmter Preis eines Grundstücks, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Dabei sind die rechtlichen Gegebenheiten, die Beschaffenheit und Lage des Grundstücks sowie sonstige Gegebenheiten bei der Wertermittlung zu berücksichtigen, jedoch ohne Beachtung von persönlichen und ungewöhnlichen Verhältnissen.

Dieser Begriff deckt sich inhaltlich mit dem Begriff „Marktwert“, wie er im RICS Red Book definiert ist. Laut diesem definiert sich der Marktwert als geschätzter Preis, zu dem eine Immobilie oder eine Verbindlichkeit unter Berücksichtigung aller relevanten Faktoren zu einem bestimmten Zeitpunkt zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Käufer veräußert werden könnte, unter der Annahme von angemessenem Kenntnisstand, Umsicht und Zwanglosigkeit beider Parteien.

Bewertung durch zertifizierte Gutachter (u.a. staatliche Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024)

Individuelle, neutrale und persönliche Beratung im Rahmen der Wertermittlung

Expertise in verschiedensten Nutzungsarten (Wohn- und Gewerbeimmobilien)

Fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes

Wertermittlungsmethoden für Immobilien

Die Bewertung von Immobilien erfolgt grundsätzlich nach der „Immobilienwertermittlungsverordnung 2021“ (ImmoWertV 2021), die die frühere Fassung der ImmoWertV von 2010 inklusive Wertermittlungsrichtlinien ersetzt hat. Diese Verordnung legt die Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien und der für die Wertermittlung relevanten Daten fest. Seit dem 01.01.2022 ist die ImmoWertV 2021 für die Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts) im Sinne des § 194 BauGB und die Ableitung der notwendigen Daten durch die Gutachterausschüsse verbindlich. Die ImmoWertV 2021 sieht folgende Methoden zur Ermittlung des Verkehrswerts vor: das Vergleichswertverfahren (§§ 24 – 26 ImmoWertV 2021), das Ertragswertverfahren (§§ 27 – 34 ImmoWertV 2021) und das Sachwertverfahren (§§ 35 – 39 ImmoWertV 2021). Die Auswahl der Methode erfolgt je nach Art der Immobilie und unter Berücksichtigung der Bedingungen, die im üblichen Geschäftsverkehr gelten.
Zusätzliche Anweisungen zur Anwendung der ImmoWertV 2021 finden sich in den geplanten „ImmoWertV-Anwendungshinweisen“ (ImmoWertA).

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren, das in den §§ 24-26 der ImmoWertV 2021 beschrieben wird, ist die primär anzuwendende Methode zur Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert auf Basis von ausreichend vielen Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte bestimmt. Daher handelt es sich um eine statistische Methode der Grundstücksbewertung. Wenn es ausreichend geeignete Vergleichspreise gibt, führt das Vergleichswertverfahren direkt zum Verkehrswert einer Immobilie. Wenn Vergleichspreise jedoch nicht vorhanden sind, werden das Sachwert- und Ertragswertverfahren in Betracht gezogen.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird bei Immobilien angewendet, die in erster Linie zur Ertrags- und Renditeerzielung genutzt werden, wie z.B. bei Gewerbeobjekten. Mit Hilfe dieses Verfahrens kann der Ertragswert anhand der Einnahmen, die unter Berücksichtigung marktüblicher Bedingungen durch die Vermietung erzielt werden können, bestimmt werden. Das Ertragswertverfahren ist somit besonders geeignet für die Bewertung von Immobilien, die zur Erzielung von Erträgen und Renditen dienen. Es ist in den §§ 27-34 der ImmoWertV 2021 beschrieben.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird angewendet, wenn die Ertragserzielungsabsicht bei der Preisbildung für eine Immobilie nicht von zentraler Bedeutung ist. Dies ist insbesondere bei Eigenheimen wie Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern der Fall, die in erster Linie von den Eigentümern selbst genutzt werden. Das Sachwertverfahren basiert auf den Herstellungskosten des Gebäudes sowie seiner Außenanlagen und dem Bodenwert, und es ist in den §§ 35-39 der ImmoWertV 2021 beschrieben.

Mögliche Bewertungsanlässe

  • Rechtstreitigkeiten
  • An- und Verkauf
  • Beleihung/Finanzierung
  • Zwangsversteigerungen
  • Erbangelegenheiten
  • Vermögensbestimmung und –übertragung
  • Steuerliche Zwecke

Ablauf einer Wertermittlung

Zu Beginn legt der Kunde gemeinsam mit BlueHill den Umfang der Beratung und Bewertung fest. Nachdem dies geklärt und der Auftrag bestätigt wurde, wird ein Termin für die Besichtigung vereinbart. Um die Bewertung durchführen zu können, sind diverse Dokumente erforderlich, die in der Regel vom Kunden zur Verfügung gestellt werden. Sollten jedoch einzelne Unterlagen von BlueHill eingeholt werden, erfolgt dies mittels einer entsprechenden Vollmacht.

Benötigte Dokumente

  • Unterschriebene Vollmacht
  • Mietverträge / Mieteraufstellung
  • Flächenaufmaße / -berechnungen
  • Grundrisse / Gebäudeschnitte
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster

Bei Wohnungs- und Teileigentum

  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Teilungserklärung
  • Informationen zur Instandhaltungsrücklage
  • Gemeinschaftsordnung

Weitere Informationen (sofern vorhanden)

  • Baugenehmigung(en)
  • Aufstellung von Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
  • Gebäudebeschreibung
  • Informationen zu etwaigen Bauschäden
  • Informationen über Investitionen in das Gebäude
  • Auskunft aus dem Altlastenkataster

Bei Rechten und Belastungen

  • Erbbaurechtsvertrag
  • Bewilligungsurkunde(n)

Sobald die für die Bewertung erforderlichen Unterlagen vollständig vorliegen, kann der Sachverständige mit der Wertermittlung beginnen. Nach Fertigstellung des Gutachtens wird dieses dem Auftraggeber in gebundener oder digitaler Form zur Verfügung gestellt. Die Dauer der Erstellung des Gutachtens variiert je nach Art und Umfang des Wertermittlungsauftrags.

Erläuterung zum Sachverständigenwesen

Es ist wichtig zu beachten, dass die Berufsbezeichnung „Immobilien-Sachverständiger“ nicht geschützt ist. In Deutschland gibt es verschiedene Möglichkeiten, um die Qualität der persönlichen und fachlichen Eignung von Gutachtern sicherzustellen. Ein bewährtes und anerkanntes System ist die „öffentliche Bestellung und Vereidigung“ durch Ingenieur- und Handelskammern. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige erfüllen sowohl in gerichtlichen Auseinandersetzungen als Gutachter, als auch als unabhängige Berater eine wichtige Rolle. Eine öffentliche Bestellung und Vereidigung erhält nur jene Personen, die sowohl fachlich als auch persönlich den hohen Anforderungen entsprechen.

Ein anderes etabliertes System ist die Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Hierbei muss der Antragsteller gegenüber einer akkreditierten Zertifizierungsstelle seine fachliche und persönliche Qualifikation nachweisen. Dies geschieht in der Regel über Ausbildungsnachweise, Arbeitsproben und Prüfungen. Nach einer Zertifizierung wird der Sachverständige regelmäßig von der Zertifizierungsstelle überwacht, um seine Sachverständigkeit sowie Aktualität des Fachwissens entsprechend den Anforderungen der DIN EN ISO/IEC 17024 zu gewährleisten.

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