In nachgefragten Immobilienmärkten wie in Aschaffenburg und Umgebung bringen falsche Entscheidungen – z. B. im Rahmen des An- und Verkaufs von Immobilien – oft gravierende finanzielle Folgen mit sich. Der Beratung durch einen Immobiliensachverständigen kommt entsprechend eine große Bedeutung zu. Unser Team ist auf die Bewertung von Immobilien unterschiedlichster Nutzungsarten spezialisiert. Dabei stützen wir uns auf die anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre (gem. § 194 BauGB/ImmoWertV).

Die wichtigsten Informationen über den Immobilienmarkt Aschaffenburg

Aschaffenburg gehört zur Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main. Die Einwohnerzahl der kreisfreien Stadt im bayrischen Unterfranken beläuft sich auf 70.527 (Stand: 31.12.2018, Bayerisches Landesamt für Statistik). Das Statistische Landesamt geht von einem leichten Bevölkerungsrückgang in Höhe von -0,4 % bis 2038 aus. Die Einwohnerdichte betrug zum Erhebungszeitpunkt 1.129 Einwohner/km² (Fläche rd. 62,5 km² – Stadt Aschaffenburg). Gemäß Wegweiser Kommune der Bertelsmann Stiftung wird die Stadt dem Demografietyp 6 „Stabile Mittelstädte“ zugeordnet. Der Landkreis Aschaffenburg wird seitens des Wirtschaftsforschungsunternehmens Prognos als Region mit „leichten Chancen“ bewertet.

In der kreisfreien Stadt wurden in den vergangenen Jahren kontinuierlich ansteigende Mieten beobachtet. In guten bis sehr guten Lagen, konnten für Neubauobjekte im Wohnsegment 2019 Angebotsmieten von ca. 13,50 €/m² verzeichnet werden – teilweise auch darüber. Im Rahmen der Vermietung von Bestandsobjekten bewegte sich das Mietniveau im Mittel leicht unter 10,00 €/m². (1)

Auf dem Markt für Eigentumswohnungen gestaltete sich die Entwicklung 2019 ähnlich. Das Gros der Angebotspreise für Neubauobjekte in guten Lagen hat die Grenze von 4.000 €/m² überschritten, wobei auch vereinzelt Angebotspreise von über 4.500 €/m² beobachtet wurden. Im Bereich der Wiederverkäufe fiel der nachgefragte Preis geringer aus – der Mittelwert lag hier um 3.100 €/m². (1)

Die Spitzenangebotsmiete im für Büroflächen bewegte sich 2019 in zentralen Lagen – abhängig von unterschiedlichen Faktoren wie Flächengröße, Ausstattung und Gebäudeart – in einem Bereich um rd. 13,00 €/m². Im Durchschnitt lag die Angebotsmiete zwischen 9,50 €/m² – 10,00 €/m². Die Spitzenrendite in guter Lage bewegte sich in einem Bereich um 5,00 %. (1)

Quelle: (1) Eigene Marktbeobachtung

Der Verkehrswert einer Immobilie

Unter anderem interessieren sich sowohl Eigentümer als auch potenzielle Käufer für den Marktwert einer Immobilie. Gemäß § 194 BauGB wird dieser folgendermaßen definiert:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Bewertungsverfahren 

Um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen, ziehen Gutachter verschiedene normierte Wertermittlungsverfahren heran.

Das Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren (§§ 15-16 ImmoWertV) stellt das Regelverfahren für die Bodenwertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke dar und ist generell auch als Methode für die Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke geeignet. Bei dem Vergleichswertverfahren handelt es sich um eine statistische Methode der Grundstückswertermittlung. Der Verkehrswert wird hierbei aus einer ausreichenden Anzahl von Verkaufspreisen hinreichend vergleichbarer Objekte abgeleitet. Sofern genügend geeignete Vergleichspreise vorliegen, führt das Vergleichswertverfahren unmittelbar zum Verkehrswert einer Liegenschaft, während Sach- und Ertragswertverfahren vor allem bei Mangel ebendieser Vergleichspreise in Erwägung gezogen werden. Definiert ist das Vergleichswertverfahren in §§ 15 – 16 ImmoWertV.

Ertragswertverfahren:

Das Ertragswertverfahren (§§ 17-20 ImmoWertV) eignet sich üblicherweise für die Verkehrswertermittlung von Renditeimmobilien, die dem Eigentümer zur Ertragserzielung dienen. Klassischer Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens sind Mietwohngrundstücke, Gewerbegrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke. Dabei wird der Ertragswert auf Basis marktüblich erzielbarer Mieteinnahmen ermittelt.

Sachwertverfahren:

Bei dem Sachwertverfahren handelt es sich um ein auf Baukosten basierendes Wertermittlungsverfahren. Der Sachwert setzt sich aus dem Wert des unbebauten Grundstücks und dem Zeitwert des aufstehenden Gebäudes sowie seiner Außenanlagen zusammen. Das Sachwertverfahren kann in der Verkehrswertermittlung dann zur Anwendung kommen, wenn sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen als für die Preisbildung ausschlaggebend darstellt, insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften sowie Reihenhäusern. Grundlage des Sachwertverfahrens bilden §§ 21-23 ImmoWertV.

Wertermittlungsanlässe

Die häufigsten Anlässe für eine Wertermittlung von unbebauten und bebauten Grundstücken:

  • Hauskauf, Hausverkauf
  • Vermögensbestimmung und -übertragung
  • Rechtstreitigkeiten
  • Nachlassangelegenheiten/Erbangelegenheiten
  • Zwangsversteigerungen
  • Steuerliche Zwecke
  • Beleihung/Finanzierung

Der Ablauf einer Wertermittlung

Zunächst wird der Umfang der Bewertung mit dem Auftraggeber abgestimmt. Sobald dies geschehen ist und der Bewertungsauftrag bestätigt wurde, kann ein Termin zur Besichtigung vereinbart werden.

Für die Bewertung werden diverse Dokumente benötigt. In der Regel werden die für die Wertermittlung relevanten Unterlagen durch den Auftraggeber zur Verfügung gestellt. Einzelne Unterlagen können – bei Vorlage einer entsprechenden Vollmacht und auf Rechnung des Auftraggebers – auch seitens BlueHill eingeholt werden.

Benötigte Dokumente:

  • Unterschriebene Vollmacht
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Flächenaufmaße / -berechnungen
  • Grundrisse / Gebäudeschnitte
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster
  • Baulastenauskunft (Negativbescheinigung)
  • Mieterliste / Mietverträge

Weitere Informationen (sofern vorhanden):

  • Baugenehmigung(en)
  • Gebäudebeschreibung
  • Informationen über Investitionen in das Gebäude
  • Informationen zu etwaigen Bauschäden
  • Auskunft aus dem Altlastenkataster
  • Aufstellung von Bewirtschaftungs- und Betriebskosten

Bei Wohnungs- und Teileigentum:

  • Teilungserklärung
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Gemeinschaftsordnung
  • Informationen zur Instandhaltungsrücklage
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen

Bei Rechten und Belastungen:

  • Bewilligungsurkunde(n)
  • Erbbaurechtsvertrag

Nach Fertigstellung des Gutachtens (Dauer der Gutachtenerstattung in Abhängigkeit von Art und Umfang des Wertermittlungsauftrages) wird dieses dem Auftraggeber in gebundener Form zur Verfügung gestellt.

Immobilienbewertung Aschaffenburg - Ihre Vorteile bei BlueHill

Bewertung durch zertifizierte Gutachter (u.a. staatliche Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024)

Expertise in verschiedensten Nutzungsarten (Wohn- und Gewerbeimmobilien)

Fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes

Individuelle, neutrale und persönliche Beratung im Rahmen der Wertermittlung

Zügige Gutachtenerstattung

Leistungsumfang

Unsere Wertermittlung stützt sich auf die anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre und -methoden (gem. § 194 BauGB / ImmoWertV). Daneben sind bei Bedarf auch Bewertungen nach internationalen Wertermittlungsmethoden wie z. B. Discounted-Cashflow-Verfahren, Investment-Methode möglich.

Dabei bilden sorgfältige und umfassende Marktrecherche, ein fundiertes Marktverständnis sowie immobilienspezifisches Know-how die Basis unserer Wertermittlungen. Die Erstellung der Gutachten ist sowohl in deutscher als auch in englischer Sprache möglich.

Wertermittlung nach ImmoWertV, Ortsbegehung durch Sachverständigen, Umfang ca. 30 – 50 Seiten, Honorar nach BVS Richtlinie

Wertermittlung der Immobilie, Umfang ca. 10-15 Seiten, Honorar anteilig (ca. 40% – 60%) bezogen auf die Empfehlung gemäß BVS Richtlinie

Wertermittlung eines Immobilienportfolios, Umfang abhängig von der Größe des Portfolios (Einzelgutachten oder Portfoliogutachten), Honorar individuell

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