Die wichtigsten Informationen über den Immobilienmarkt Offenbach

Offenbach ist eine kreisfreie Stadt mit rd. 131.000 Einwohnern (Stand: 30.06.2021, Statistisches Landesamt Hessen). Damit handelt es sich um die fünftgrößte Stadt Hessens. Angaben des Statistischen Bundesamtes zufolge ist bis zum Jahr 2040 mit einem Anstieg der Bevölkerung von + 4,0 % zu rechnen. Offenbach grenzt an Frankfurt am Main. Das Stadtgebiet erstreckt sich über eine Fläche von 44,9 km² (gemäß IHK Offenbach am Main) und besteht aus 21 Stadtteilen.
Die Nähe zu Frankfurt am Main und die dortige Preisentwicklung sind Gründe dafür, dass die Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt in Offenbach in den vergangenen Jahren stark angestiegen ist. Im Vergleich zu den Vorjahren weist die Entwicklung der Mieten einen weiterhin positiven Trend auf. Ende des Jahres 2021 lag die durchschnittliche Angebotsmiete Schätzungen zufolge bei ca. 12,00 €/m². In sehr guten Lagen wurden teilweise auch deutlich höhere Mieten erzielt. (1)
Auf dem Markt für Eigentumswohnungen konnte eine ähnliche Dynamik festgestellt werden. Ende 2021 lag der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung in Offenbach am Main bei durchschnittlich 4.200 €/m², wobei auch hier zwischen den verschiedenen Lagen zu differenzieren ist. In sehr guten Lagen sind auch Kaufpreise von mehr als 5.000 €/m² durchaus keine Seltenheit gewesen. (1)
In Bezug auf den Büromarkt wurde im Jahr 2021 ein solides Ergebnis erzielt. Gemäß Mietspiegel der IHK Frankfurt Rhein Main reichte die Spanne für Büromieten von 5,00 €/m² – 22,50 €/m² mit rd. 14,50 €/m² im Durchschnitt abhängig von der Lage der Objekte. Die Spitzenrendite lag Schätzungen zufolge im Jahr 2021 bei 4,30 %. (1)

Ihre Experten für Immobilienbewertung in Offenbach

Falsche Entscheidungen bringen – z. B. im Rahmen des Kaufs oder Verkaufs von Immobilien – in angefragten Immobilienmärkten wie Offenbach, oft gravierende finanzielle Folgen mit sich. Eine wichtige Rolle dementsprechend spielt die Beratung durch einen Immobiliensachverständigen. Unser, auf verschiedenste Nutzungsarten, spezialisiertes Team, stützt sich dabei auf die anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre (gem. § 194 BauGB/ImmoWertV).

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Bewertung durch zertifizierte Gutachter (u.a. staatliche Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024)

Expertise in verschiedensten Nutzungsarten (Wohn- und Gewerbeimmobilien)

Fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes

Individuelle, neutrale und persönliche Beratung im Rahmen der Wertermittlung

Unsere Expertise

Unsere Teammitglieder haben sich auf die Bewertung von einzelnen Immobilien sowie Immobilienportfolios unterschiedlichster Nutzungsarten (z. B. Büro, Wohnen, Logistik, Light Industrial, Einzelhandel, Hotel und Spezialimmobilien) spezialisiert. Aus diesem Grund bietet Bluehill Wertermittlungen für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Erbbaurechte und sonstige Belastungen/Rechte an. Unsere, auf die anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre und -methoden (gem. § 194 BauGB / ImmoWertV) gestützte Wertermittlung ermöglicht bei Bedarf auch Bewertungen nach internationalen Wertermittlungsmethoden wie z. B. Discounted-Cashflow-Verfahren, Investment- Methode.

Die Grundlage der Wertermittlung bilden dabei sorgfältige und umfassende Marktrecherche, ein fundiertes Marktverständnis sowie immobilienspezifisches Know-how. Nicht zuletzt durch Mitgliedschaften in Verbänden mit hohen Eintrittsbarrieren – z.B. „Royal Institution of Chartered Surveyors“ oder „Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger“ – sowie durch erarbeitete Personenzertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024 konnte unsere gutachterliche Expertise nachgewiesen werden.

Unser Leistungsspektrum

  • Verkehrswert- / Marktwertgutachten gemäß § 194 BauGB (gerichtlich verwendbar)
  • Portfoliobewertungen
  • Marktwertschätzung/ Kaufberatung (max. 10 Seiten)

Definition des Verkehrswertes von Immobilien

Gemäß Definition des § 194 BauGB wird der Verkehrswert generell durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse zu erzielen wäre.

Dabei steht der Verkehrswert inhaltlich im Einklang mit dem Market Value (Marktwert) gemäß Red Book der RICS. Dieses definiert den Marktwert als den geschätzten Betrag, zu welchem ein Vermögensgegenstand oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem kaufwilligen Käufer im Rahmen einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und nach einer angemessenen Vermarktungsdauer veräußert werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Wertermittlungsmethoden für Immobilien

Generell erfolgt die Bewertung gemäß der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erheblichen Daten „Immobilienwertermittlungsverordnung 2021“ (ImmoWertV 2021), welche die vorherige ImmoWertV i.d.F. vom 19.05.2010 inkl. Wertermittlungsrichtlinien abgelöst hat. Bei der Ermittlung ist die Verordnung der Verkehrswerte (Marktwerte) im Sinne des § 194 BauGB sowie bei der Ableitung der notwendigen Daten durch die Gutachterausschüsse seit dem 01.01.2022 zwingend anzuwenden. Als Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts sieht die ImmoWertV das Vergleichswertverfahren (§§ 24 – 26 ImmoWertV 2021), das Ertragswertverfahren (§§ 27 – 34 ImmoWertV 2021) sowie das Sachwertverfahren (§§ 35 – 39 ImmoWertV) vor. Wählen muss man die Verfahren nach der Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Regeln und Abmachungen.

Ergänzungen zur ImmoWertV 2021 beinhaltet der Entwurf der „ImmoWertV–Anwendungshinweise“ bzw. „ImmoWertA“, deren Ausführung für 2022 geplant ist. Sollten die jeweiligen Landesregierungen dies festlegen, sind die Anwendungshinweise von Gutachterausschüssen verpflichtend umzusetzen.

Vergleichswertverfahren

Bei dem Vergleichswertverfahren handelt es sich um eine statistische Methode der Grundstückswertermittlung. Das Vergleichswertverfahren (§§ 24 – 26 ImmoWertV) stellt das Regelverfahren zur Bodenwertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke dar und ist durchweg auch als Verfahren für die Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke anzusehen. Der Verkehrswert wird hierbei aus einer ausreichenden Anzahl von Verkaufspreisen angemessen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Sollten genügend geeignete Vergleichspreise vorliegen, führt das Vergleichswertverfahren unmittelbar zum Verkehrswert einer Liegenschaft, während Sach- und Ertragswertverfahren vor allem bei Mangel ebendieser Vergleichspreise in Erwägung gezogen werden. Definiert ist das Vergleichswertverfahren in §§ 24 – 26 ImmoWertV.

Ertragswertverfahren

Benutzt wird das Ertragswertverfahrens bei Mietwohngrundstücken, Gewerbegrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken. Dabei wird der Ertragswert aufgrund marktüblich erzielbarer Mieteinnahmen ermittelt.
Das Ertragswertverfahren (§§ 27 – 34 ImmoWertV) eignet sich üblicherweise für die Verkehrswertermittlung von Renditeimmobilien, die dem Eigentümer zur Ertragserzielung dienen.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kann in der Verkehrswertermittlung dann zur Anwendung kommen, wenn sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erlangung von Erträgen als für die Preisbildung ausschlaggebend darstellt, insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften sowie Reihenhäusern. Grundlage des Sachwertverfahrens bilden §§ 35 – 39 ImmoWertV. Bei dem Sachwertverfahren handelt es sich um ein auf Baukosten basierendes Wertermittlungsverfahren. Der Sachwert ergibt sich aus dem Zeitwert des aufstehenden Gebäudes sowie seiner Außenanlagen und dem Wert des unbebauten Grundstücks.

Mögliche Bewertungsanlässe

  • Rechtstreitigkeiten
  • An- und Verkauf
  • Beleihung/Finanzierung
  • Zwangsversteigerungen
  • Erbangelegenheiten
  • Vermögensbestimmung und –übertragung
  • Steuerliche Zwecke

Ablauf einer Wertermittlung

Zunächst wird der gewünschte Umfang der Beratung und Bewertung durch den Kunden bestimmt. Sobald dies geschehen ist und der Auftrag bestätigt wurde, kann in der folgenden Zeit ein Termin zur Besichtigung vereinbart werden. Zur Bewertung werden diverse Unterlagen benötigt. In der Regel werden die für die Wertermittlung relevanten Dokumente durch den Auftraggeber zur Verfügung gestellt. Einzelne Unterlagen können auch seitens BlueHill eingeholt werden, es wird dafür aber eine entsprechenden Bevollmächtigung benötigt und erfolgt auf Rechnung des Auftraggebers.

Benötigte Dokumente

  • Mieterliste / Mietverträge
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster
  • Flächenaufmaße / -berechnungen
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Unterschriebene Vollmacht
  • Grundrisse / Gebäudeschnitte

Bei Wohnungs- und Teileigentum

  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Teilungserklärung
  • Informationen zur Instandhaltungsrücklage
  • Gemeinschaftsordnung

Weitere Informationen (sofern vorhanden)

  • Baugenehmigung(en)
  • Aufstellung von Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
  • Gebäudebeschreibung
  • Informationen zu etwaigen Bauschäden
  • Informationen über Investitionen in das Gebäude
  • Auskunft aus dem Altlastenkataster

Bei Rechten und Belastungen

  • Erbbaurechtsvertrag
  • Bewilligungsurkunde(n)

Sobald alle Unterlagen und notwendigen Dokumente vorliegen, kann mit der Wertermittlung seitens des Sachverständigen begonnen werden. Nach Fertigstellung des Gutachtens (Dauer der Gutachtenerstattung in Abhängigkeit von Art und Umfang des Wertermittlungsauftrages) wird dieses dem Auftraggeber zur Verfügung gestellt.

Erläuterung zum Sachverständigenwesen

Die Berufsbezeichnung des Sachverständigen im Bereich der Immobilienwertermittlung ist, anders als in anderen Berufen, nicht geschützt. Grundsätzlich haben sich in Deutschland zwei Systeme zur Sicherung der Qualität in Bezug auf die persönliche und fachliche Eignung von Gutachtern herausgebildet. Dazu gehört auf der einen Seite das langjährig bewährte und anerkannte System der „öffentlichen Bestellung und Vereidigung“ von Sachverständigen durch die Ingenieur- und Handelskammern. Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfüllen unter anderem im Rahmen von (Rechts-) Streitigkeiten als Gutachter und als unabhängige Berater eine wichtige Aufgabe. Eine öffentliche Bestellung und Vereidigung kann nur an Personen erteilt werden, welche sowohl auf fachlicher als auch auf persönlicher Ebene den sich aus dieser Aufgabe ergebenden hohen Anforderungen entsprechen.

Auf der anderen Seite etabliert sich das europaweit gebilligte System der Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Der Antragsteller muss dabei, gegenüber der nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle, seine fachliche und persönliche Qualifizierung nachweisen, was in der Regel über Ausbildungsnachweise, Proben seiner Arbeit (z. B. Wertermittlungsgutachten) und Prüfungen geschieht. Im Falle einer Zertifizierung überwacht die Zertifizierungsstelle den Sachverständigen im Anschluss regelmäßig (z. B. durch Fortbildungsnachweise), wodurch Sachverständigkeit sowie Aktualität des Fachwissens entsprechend den Anforderungen der DIN EN ISO/IEC 17024 sichergestellt werden.

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