Ihre Experten für Immobilienbewertung in Offenbach

In sehr dynamischen Immobilienmärkten wie in Offenbach und Umgebung haben Fehlentscheidungen – z.B. im Rahmen des An- und Verkaufs von Immobilien – oft gravierende finanzielle Folgen. Der Beratung durch einen Immobiliensachverständigen kommt entsprechend eine große Bedeutung zu. Unser Team ist auf die Bewertung von Immobilien unterschiedlichster Nutzungsarten spezialisiert. Dabei stützen wir uns auf die anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre (gem. § 194 BauGB/ImmoWertV).

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Bewertung durch zertifizierte Gutachter (u.a. staatliche Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024)

Expertise in verschiedensten Nutzungsarten (Wohn- und Gewerbeimmobilien)

Fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes

Individuelle, neutrale und persönliche Beratung im Rahmen der Wertermittlung

Unsere Expertise

Unser Team ist auf die Bewertung von einzelnen Immobilien sowie Immobilienportfolios unterschiedlichster Nutzungsarten (z. B. Wohnen, Büro, Einzelhandel, Hotel, Logistik, Light Industrial und Spezialimmobilien) spezialisiert. In diesem Zusammenhang bieten wir Wertermittlungen für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Erbbaurechte und sonstige Rechte/Belastungen an. Unsere Wertermittlung stützt sich auf die anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre und -methoden (gem. § 194 BauGB / ImmoWertV). Daneben sind bei Bedarf auch Bewertungen nach internationalen Wertermittlungsmethoden wie z. B. Discounted-Cashflow-Verfahren, Investment- Methode möglich.

Dabei bilden sorgfältige und umfassende Marktrecherche, ein fundiertes Marktverständnis sowie immobilienspezifisches Know-how die Basis unserer Wertermittlungen. Die gutachterliche Expertise in unserem Unternehmen konnte nicht zuletzt durch Mitgliedschaften in Verbänden mit hohen Eintrittsbarrieren – z.B. „Royal Institution of Chartered Surveyors“ oder „Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger“ – sowie durch erlangte Personenzertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024 nachgewiesen werden.

Ortsbegehung durch Sachverständigen, vollumfängliche Wertermittlung nach ImmoWertV (gerichtsfest), Umfang ca. 30 – 50 Seiten, Honorar nach BVS Richtlinie

Ortsbegehung durch Sachverständigen, Wertermittlung der Immobilie mit reduzierter Ausarbeitung, Honorar anteilig (ca. 50% – 60%) bezogen auf die Empfehlung gemäß BVS Richtlinie.

Wertermittlung eines Immobilienportfolios, Umfang abhängig von der Größe des Portfolios (Einzelgutachten oder Portfoliogutachten), Honorar individuell.

Die wichtigsten Informationen über den Immobilienmarkt Offenbach

Offenbach ist eine kreisfreie Stadt mit rd. 129.000 Einwohnern (Stand: 31.12.2018, Statistisches Landesamt Hessen). Damit handelt es sich um die fünftgrößte Stadt Hessens. Angaben des Statistischen Bundesamtes zufolge ist bis zum Jahr 2040 mit einem Anstieg der Bevölkerung von + 4,0 % zu rechnen. Offenbach grenzt an Frankfurt am Main. Das Stadtgebiet erstreckt sich über eine Fläche von 44,9 km² (gemäß IHK Offenbach am Main) und besteht aus 21 Stadtteilen.

Die Nähe zu Frankfurt am Main und die dortige Preisentwicklung sind Gründe dafür, dass die Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt in Offenbach in den vergangenen Jahren stark angestiegen ist. Im Vergleich zu den Vorjahren weist die Entwicklung der Mieten einen weiterhin positiven Trend auf. Ende des Jahres 2019 lag die durchschnittliche Angebotsmiete Schätzungen zufolge bei ca. 11,50 €/m². In sehr guten Lagen wurden teilweise auch deutlich höhere Mieten erzielt. (1)

Auf dem Markt für Eigentumswohnungen konnte eine ähnliche Dynamik festgestellt werden. Ende 2019 lag der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung in Offenbach am Main bei durchschnittlich 3.500 €/m², wobei auch hier zwischen den verschiedenen Lagen zu differenzieren ist. In sehr guten Lagen sind auch Kaufpreise von mehr als 5.000 €/m² durchaus keine Seltenheit gewesen. (1)

In Bezug auf den Büromarkt wurde im Jahr 2019 ein solides Ergebnis erzielt. Gemäß Mietspiegel der IHK Offenbach am Main reichte die Spanne für Büromieten von 5,00 €/m² – 21,00 €/m² mit rd. 9,00 €/m² im Durchschnitt abhängig von der Lage der Objekte. Die Spitzenrendite lag Schätzungen zufolge um 4,50%. (1)

Quelle: (1) Eigene Marktbeobachtung

Der Verkehrswert einer Immobilie

Unter anderem interessieren sich sowohl Eigentümer als auch potenzielle Käufer für den Marktwert einer Immobilie. Gemäß § 194 BauGB wird dieser folgendermaßen definiert:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Bewertungsverfahren

Um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen, ziehen Gutachter verschiedene normierte Wertermittlungsverfahren heran.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren (§§ 15-16 ImmoWertV) stellt das Regelverfahren für die Bodenwertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke dar und ist generell auch als Methode für die Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke geeignet. Bei dem Vergleichswertverfahren handelt es sich um eine statistische Methode der Grundstückswertermittlung. Der Verkehrswert wird hierbei aus einer ausreichenden Anzahl von Verkaufspreisen hinreichend vergleichbarer Objekte abgeleitet. Sofern genügend geeignete Vergleichspreise vorliegen, führt das Vergleichswertverfahren unmittelbar zum Verkehrswert einer Liegenschaft, während Sach- und Ertragswertverfahren vor allem bei Mangel ebendieser Vergleichspreise in Erwägung gezogen werden. Definiert ist das Vergleichswertverfahren in §§ 15 – 16 ImmoWertV.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren (§§ 17-20 ImmoWertV) eignet sich üblicherweise für die Verkehrswertermittlung von Renditeimmobilien, die dem Eigentümer zur Ertragserzielung dienen. Klassischer Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens sind Mietwohngrundstücke, Gewerbegrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke. Dabei wird der Ertragswert auf Basis marktüblich erzielbarer Mieteinnahmen ermittelt.

Sachwertverfahren

Bei dem Sachwertverfahren handelt es sich um ein auf Baukosten basierendes Wertermittlungsverfahren. Der Sachwert setzt sich aus dem Wert des unbebauten Grundstücks und dem Zeitwert des aufstehenden Gebäudes sowie seiner Außenanlagen zusammen. Das Sachwertverfahren kann in der Verkehrswertermittlung dann zur Anwendung kommen, wenn sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen als für die Preisbildung ausschlaggebend darstellt, insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften sowie Reihenhäusern. Grundlage des Sachwertverfahrens bilden §§ 21-23 ImmoWertV.

Wertermittlungsanlässe

Die häufigsten Anlässe für eine Wertermittlung von unbebauten und bebauten Grundstücken:

  • Hauskauf, Hausverkauf
  • Vermögensbestimmung und -übertragung
  • Rechtstreitigkeiten
  • Nachlassangelegenheiten / Erbangelegenheiten
  • Zwangsversteigerungen
  • Steuerliche Zwecke
  • Beleihung / Finanzierung

Der Ablauf einer Wertermittlung

Zunächst wird der Umfang der Bewertung mit dem Auftraggeber abgestimmt. Sobald dies geschehen ist und der Bewertungsauftrag bestätigt wurde, kann ein Termin zur Besichtigung vereinbart werden.

Für die Bewertung werden diverse Dokumente benötigt. In der Regel werden die für die Wertermittlung relevanten Unterlagen durch den Auftraggeber zur Verfügung gestellt. Einzelne Unterlagen können – bei Vorlage einer entsprechenden Vollmacht und auf Rechnung des Auftraggebers – auch seitens BlueHill eingeholt werden.

Benötigte Dokumente

  • Unterschriebene Vollmacht
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Flächenaufmaße / -berechnungen
  • Grundrisse / Gebäudeschnitte
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster
  • Baulastenauskunft (Negativbescheinigung)
  • Mieterliste / Mietverträge

Bei Wohnungs- und Teileigentum

  • Teilungserklärung
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Gemeinschaftsordnung
  • Informationen zur Instandhaltungsrücklage
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen

Weitere Informationen (sofern vorhanden)

  • Baugenehmigung(en)
  • Gebäudebeschreibung
  • Informationen über Investitionen in das Gebäude
  • Informationen zu etwaigen Bauschäden
  • Auskunft aus dem Altlastenkataster
  • Aufstellung von Bewirtschaftungs- und Betriebskosten

Bei Rechten und Belastungen

  • Bewilligungsurkunde(n)
  • Erbbaurechtsvertrag

Nach Fertigstellung des Gutachtens (Dauer der Gutachtenerstattung in Abhängigkeit von Art und Umfang des Wertermittlungsauftrages) wird dieses dem Auftraggeber in gebundener Form zur Verfügung gestellt.

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