Die wichtigsten Informationen über den Immobilienmarkt Frankfurt

Frankfurt am Main beheimatet 774.146 Einwohner (Stand 30.09.2023, Statistisches Landesamt Hessen). Damit ist Frankfurt die größte und wichtigste Stadt in Hessen und nach Berlin, Hamburg, München und Köln die fünftgrößte Stadt Deutschlands. Nach den Erhebungen des Statistischen Bundesamtes darf die kreisfreie Stadt bis 2050 mit einem Bevölkerungswachstum von rund 8,7% rechnen.
Verkehrsgeografisch liegt die Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main ziemlich genau in der Mitte, sowohl von Deutschland als auch von Europa. Das Stadtgebiet, das in 16 Ortsbezirke aufgeteilt ist, umfasst 248,3 km² (Statistisches Bundesamt). Die Ortsbezirke sind wiederum in 46 Stadtteile und 121 Stadtbezirke aufgeschlüsselt.
Der Markt für Wohnimmobilien in Frankfurt boomt und liegt seit Jahren auf einem hohen Niveau mit stetig steigenden Mietpreisen. Derzeit liegt die Angebotsmiete zwischen rd. 10,50 und 24,00 €/m². Schwerpunkt bildet ein Mietpreis in Höhe von rd. 13,50 €/m². In Spitzenlagen steigt die Miete auf bis zu 27,00 €/m². (1)
Der Markt für Eigentumswohnungen durchlebte einen minimalen Abschwung seit Mitte 2022. So liegt der durchschnittliche Kaufpreis 2023 über alle Lagekategorien hinweg bei rd. 5.000 €/m². In der Innenstadt lag er bei ca. 6.000 €/m². In sehr guten Lagen, vor allem in den zentralen Stadtbezirken, knackte der Spitzenpreis pro Quadratmeter die 12.000 €-Marke. (1)

Bezogen auf den Büroflächenumsatz stellte 2023 einen deutlichen Rücksetzer im Vergleich zu den vorangegangenen Jahren dar. Dies beeinflusste die Mietpreise jedoch wenig, auf Grundlage der Gewerbemietenauskunft der IHK Frankfurt, reichte die Mietspanne im Central Business District bis 47,00 €/m² mit ihrem Schwerpunkt bei 33,00 €/m². Die Spitzenrendite für Büroobjekte stieg laut BNP Paribas Real Estate im vierten Quartal 2023 auf 4,50 % an.

Quelle: (1) Eigene Marktbeobachtung

Ihre Experten für Immobiliengutachten in Frankfurt am Main

Der Immobilienmarkt in Frankfurt/M. und dessen Umland ist sehr dynamisch. In einem solchen Umfeld können fehlerhafte Entscheidungen beim Erwerb oder Verkauf von Immobilien dazu führen, dass große Verluste generiert werden. Daher ist es empfehlenswert, auf die fundierte Beratung eines Immobiliensachverständigen zu setzen.

BlueHill, Ihr fachkundiger Immobiliengutachter aus der Region, weist Kenntnisse über Immobilien mit den verschiedensten Nutzungen auf. Die Beratungen basieren dabei auf den Richtlinien der deutschen Wertermittlungslehre entsprechend § 194 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

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Bewertung durch zertifizierte Gutachter (u.a. staatliche Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024)

Expertise in verschiedensten Nutzungsarten (Wohn- und Gewerbeimmobilien)

Fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes

Individuelle, neutrale und persönliche Beratung im Rahmen der Wertermittlung

Unsere Expertise

BlueHill ist sowohl auf die Bewertung einzelner Immobilien als auch umfangreicher Immobilienportfolios spezialisiert. Dabei können wir aufgrund der Fachkenntnisse über unterschiedliche Nutzungsarten die Bewertung von Wohn-, Büro-, Hotel-, Einzelhandels- und Spezialimmobilien sowie Light Industrial Immobilien übernehmen. Unser Angebot umfasst Wertermittlungen für unbebaute als auch bebaute Grundstücke sowie Erbbaurechte und sonstige Rechte oder Belastungen.

Grundlage unserer Arbeit bilden die Regeln der deutschen Wertermittlungslehre und -methoden gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Daneben erfolgt die Bewertung gemäß der verpflichtend anzuwendenden Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Bei Bedarf können Bewertungen nach internationalen Methoden der Wertermittlung durchgeführt werden. Zu nennen sind die Investment-Methode und das Discounted-Cashflow-Verfahren. Dabei stützen wir uns auf ein tiefgründiges Marktverständnis sowie auf umfassende und sorgfältig durchgeführte Marktrecherchen in Verbindung mit einem ausgeprägten immobilienspezifischen Wissen.

Die Expertise von BlueHill für das Gutachterwesen im Immobilienbereich wird durch unsere Mitgliedschaften in Verbänden wie dem „Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger“ oder der „Royal Institution of Chartered Surveyors“ bestätigt. Zudem wird unsere Fachkompetenz durch die erlangten Personenzertifizierungen für Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 nachgewiesen.

Ortsbegehung durch Sachverständigen, vollumfängliche Wertermittlung nach ImmoWertV (gerichtsfest), Umfang ca. 30 – 50 Seiten, Honorar nach BVS Richtlinie

Ortsbegehung durch Sachverständigen, Wertermittlung der Immobilie mit reduzierter Ausarbeitung, Honorar anteilig (ca. 50% – 60%) bezogen auf die Empfehlung gemäß BVS Richtlinie.

Bei der Wertermittlung eines Immobilienportfolios berechnet sich das Honorar danach, ob es sich um ein Einzelgutachten oder ein Portfoliogutachten handelt.

Der Verkehrswert einer Immobilie

Sowohl der Eigentümer als auch der potenzielle Käufer sind am Marktwert einer Immobilie interessiert. Dieser wird festgelegt nach § 194 BauGB (Baugesetzbuch): „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Immobiliengutachter Frankfurt am Main – Bewertungsverfahren

Zur Bestimmung des Verkehrswertes einer Immobilie werden von Gutachtern unterschiedliche normierte Verfahren zur Wertermittlung herangezogen.

Das Vergleichswertverfahren

Mit dem Vergleichswertverfahren steht nach §§ 24–26 ImmoWertV eine Methode zur Verfügung, mit dem der Bodenwert von unbebauten und bebauten Grundstücken ermittelt werden kann. Das Verfahren eignet sich auch zur Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke.
Es handelt sich dabei um einen statistischen Wertermittlungsansatz, der sich aus dem Durchschnittspreis einer ausreichend bemessenen Anzahl von Vergleichsobjekten ableitet. Dieses Verfahren führt direkt zum Verkehrswert einer Liegenschaft. Sollten nicht genügend Vergleichspreise herangezogen werden können, werden entweder das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren zur Berechnung herangezogen.

Ertragswertverfahren

Zur Verkehrswertermittlung von Renditeimmobilien, mit denen die dauerhafte Ertragserzielung im Vordergrund steht, wird das Ertragswertverfahren nach §§ 27-34 ImmoWertV herangezogen. Unter Renditeimmobilien werden nach dieser Sichtweise Gewerbegrundstücke, Mietwohngrundstücke und Grundstücke mit gemischter Nutzung verstanden. Als Basis zur Errechnung des Ertragswertes dienen die marktüblich erzielbaren Mieteinnahmen.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren basiert nach §§ 35-39 ImmoWertV auf der Grundlage der baulichen Substanz. Daher setzt sich der Sachwert aus dem tatsächlichen Wert eines unbebauten Grundstückes und dem Zeitwert der darauf stehenden Immobilie sowie deren dazugehörigen Außenanlagen zusammen.
Das Sachwertverfahren kommt dann zur Anwendung, wenn im marktüblichen Geschäftsverkehr nicht die Ertragserzielung für die Preisbildung entscheidend ist, sondern der Sachwert. Das Sachwertverfahren besitzt in der Regel bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern und Doppelhaushälften seine Gültigkeit.

Wertermittlungsanlässe

Eine Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken wird u.a. aus den folgenden Gründen notwendig:

  • Beleihung oder Finanzierung
  • Zwangsversteigerung
  • Hauskauf oder -verkauf
  • Steuerzwecke
  • Nachlass- und Erbschaftsangelegenheiten
  • Rechtstreitigkeiten
  • Vermögensbestimmung und -übertragung

Verlauf eines unabhängigen Immobiliengutachtens in Frankfurt am Main

Zu Beginn stimmen wir mit dem Auftraggeber den Umfang der Bewertung ab. Nach der Bestätigung des Bewertungsauftrags wird in einem zweiten Schritt ein Besichtigungstermin vereinbart. Für die eigentliche Bewertung werden einige notendige Dokumente benötigt, deren Beschaffung üblicherweise in der Verantwortung des Kunden liegt. Falls notwendig, können einzelne Dokumente auch von BlueHill gegen eine entsprechende Vergütung eingeholt werden. In diesem Falle benötigen wir vom Auftraggeber eine gültige Vollmacht.

Benötigte Dokumente

  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster
  • Unterschriebene und gültige Vollmacht
  • Aktueller Auszug aus dem Grundbuch
  • Grundrisse / Gebäudeschnitte
  • Flächenaufmaße und Flächenberechnungen
  • Mieterliste und Mietverträge
  • Baulastenauskunft (Negativbescheinigung)

Bei Wohnungs- und Teileigentum

  • Teilungserklärung
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Gemeinschaftsordnung
  • Informationen zur Instandhaltungsrücklage
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen

Weitere Informationen (sofern vorhanden)

  • Baugenehmigung(en)
  • Gebäudebeschreibung
  • Informationen über Investitionen in das Gebäude
  • Informationen zu etwaigen Bauschäden
  • Auskunft aus dem Altlastenkataster
  • Aufstellung von Bewirtschaftungs- und Betriebskosten

Bei Rechten und Belastungen

  • Bewilligungsurkunde(n)
  • Erbbaurechtsvertrag

Das Gutachten wird dem Auftraggeber nach Fertigstellung in gebundener Form ausgehändigt. Die Bearbeitungsdauer richtet sich nach Art und Umfang der jeweiligen Wertermittlung.

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