Die wichtigsten Informationen über den Immobilienmarkt Rüsselsheim

Rüsselsheim am Main ist mit 67.315 Einwohnern (Stand: 30.09.2023, Statistisches Landesamt Hessen) die größte Stadt im Landkreise Groß-Gerau. Sie liegt im Regierungsbezirk Darmstadt in der Metropolregion Rhein-Main, zwischen Frankfurt am Main und Mainz. Die Fläche des Stadtgebietes beträgt 58,3 km² (Hessisches Statistisches Landesamt) und die Einwohnerdichte rd. 1.155 EW/km². Wegweiser Kommune der Bertelsmann Stiftung ordnet die Stadt dem Demografietyp 6 „Städte/ Wirtschaftsstandorte mit sozioökonomischen Herausforderungen“ zu.

Der Markt für Wohnimmobilien ist in den letzten Jahren kontinuierlich angestiegen. Ende des Jahres 2023 lag die durchschnittliche Angebotsmiete aktuellen Daten zufolge bei ca. 10,50 €/m². In sehr guten Lagen wurden teilweise auch höhere Mieten erzielt. Die Preisspanne erstreckt sich von rd. 10,00 €/m² bis zu rd. 14,30 €/m². Mit Blick auf die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen ist festzustellen, dass im vierten Quartal 2022 rd. 10 % mehr pro Quadratmeter verlangt wurde als im vierten Quartal 2023. Durchschnittlich werden für Wohnungen rd. 3.300 €/m² gezahlt. In sehr guten Wohnlagen werden Kaufpreise von mehr als 5.000 €/m² erzielt.

Die Büromiete liegt gemäß der IHK Darmstadt Rhein Main Neckar zwischen 6,00 €/m² und 16,00 €/m² in der Spitze, in Abhängigkeit von der Lage und Qualität der Flächen. (1)

Quelle: (1) Eigene Marktbeobachtungen

Ihre Experten für Immobilienbewertung in Rüsselsheim

In Immobilienmärkten können leicht Fehlentscheidungen z.B. im Rahmen des Kaufs- und Verkaufs von Immobilien getroffen werden, oft mit schwerwiegenden wirtschaftlichen Konsequenzen. Daher ist eine immobilienwirtschaftliche Beratung sehr wichtig. Unser Team ist spezialisiert auf die Bewertung von Immobilien für eine Vielzahl von Nutzungsarten. Dabei stützt sie sich auf die anerkannten Regeln der deutschen Bewertungstheorie (gemäß § 194 BauGB/ImmoWertV 2021).

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Unsere Expertise

Unser Team übernimmt die Bewertung von Einzelimmobilien und Immobilienportfolios für unterschiedliche Nutzungen (Wohnen, Büro, Einzelhandel, Hotel, Logistik, Light Industrial, Spezialimmobilien etc.). In diesem Zusammenhang erstellen wir Gutachten für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Erbbaurechte und sonstige Rechte/Lasten. Unsere Bewertung erfolgt nach den anerkannten Regeln der deutschen Bewertungstheorie und -methoden (gemäß § 194 BauGB / ImmoWertV 2021). Sofern erforderlich, ist eine Bewertung nach internationalen Bewertungsmethoden z.B. dem Discount-Cash-Flow-Verfahren oder der Investmentmethode, möglich.

Sorgfältige und umfassende Marktrecherche, fundiertes Marktverständnis und objektspezifisches Know-how bilden die Grundlage unserer Bewertungen. Nicht zuletzt zeigt sich unsere fachliche Expertise durch die Mitgliedschaft in Verbänden mit hohen Eintrittsbarrieren (z.B. der „Royal Institution of Chartered Surveyors“ oder dem „Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger“) und kann darüber hinaus durch Personenzertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024 belegt werden.

Unser Leistungsspektrum

  • Bewertung von Portfolien
  • Verkehrswert- / Marktwertgutachten gemäß § 194 BauGB (gerichtlich verwendbar)
  • Marktwertschätzung/ Kaufberatung

Definition des Verkehrswertes von Immobilien

Nach der Definition des § 194 BauGB bestimmt sich der Verkehrswert grundsätzlich nach dem Preis, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, in Abhängigkeit von der Rechtslage und den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Inhaltlich stimmt der Verkehrswert mit dem Market Value (Marktwert) gemäß RICS Red Book überein. Gemäß Red Book ist der Marktwert eines Vermögenswerts oder einer Verbindlichkeit der geschätzte Betrag, zu dem nach einer angemessenen Vermarktungsdauer, am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem erwerbswilligen Käufer bei einer Transaktion im Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs veräußert werden kann. Dabei handelt jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang.

Fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes

Bewertung durch zertifizierte Gutachter (u.a. staatliche Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024)

Expertise in verschiedensten Nutzungsarten (Wohn- und Gewerbeimmobilien)

Individuelle, neutrale und persönliche Beratung im Rahmen der Wertermittlung

Wertermittlungsmethoden für Immobilien

Die Bewertung wird in der Regel nach der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten „Immobilienwertermittlungsverordnung 2021“ (ImmoWertV 2021) durchgeführt. Diese ersetzt die bisherige Fassung der ImmoWertV vom 19.05.2010 inkl. Wertermittlungsrichtlinien. Ab dem 01.01.2022 ist die Verordnung bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) im Sinne des § 194 BauGB sowie bei der Ableitung der erforderlichen Daten durch die Gutachterausschüsse verbindlich. Die ImmoWertV 2021 gibt als Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts das Vergleichswertverfahren (§§ 24 – 26 ImmoWertV 2021), das Ertragswertverfahren (§§ 27 – 34 ImmoWertV 2021) sowie das Sachwertverfahren (§§ 35 – 39 ImmoWertV 2021) vor. Das Verfahren ist je nach der Art des zu bewertenden Objektes unter Berücksichtigung handelsüblicher Gepflogenheiten zu wählen.

Bewertungsverfahren

Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, wenden Gutachter verschiedene standardisierte Wertermittlungsverfahren an.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren (§§ 24 – 26 ImmoWertV 2021) ist das Standardverfahren für die Bodenwertermittlung unbebauter Grundstücke und wird auch zur Ermittlung des Verkehrswertes bebauter Grundstücke angewendet. Das Vergleichswertverfahren ist ein statistisches Verfahren zur Ermittlung des Wertes von Immobilien. Der Verkehrswert ergibt sich aus einer ausreichenden Anzahl von Verkaufspreisen hinreichend vergleichbarer Objekte. Das Verfahren führt bei genügend geeigneten Vergleichspreisen unmittelbar zum Verkehrswert einer Liegenschaft, während Sach- und Ertragswertverfahren hauptsächlich bei einer ungenügenden Anzahl ebendieser Vergleichspreise in Betracht kommen.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren (§§ 27 – 34 ImmoWertV 2021) ist grundsätzlich geeignet den Verkehrswert von Renditeimmobilien, die dem Eigentümer zur Ertragserzielung dienen, zu ermitteln. Typischerweise wird das Ertragswertverfahren für Mietwohngrundstücke, Gewerbegrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke verwendet. Der Ertragswert wird dabei auf Basis marktüblich erzielbarer Mieteinnahmen ermittelt.

Sachwertverfahren

Grundlage des Sachwertverfahrens bilden §§ 35 – 39 ImmoWertV 2021. Das Sachwertverfahren ist eine Bewertungsmethode, die auf Herstellungskosten basiert. Der Sachwert umfasst den Wert des unbebauten Grundstücks und den Zeitwert des aufstehenden Gebäudes sowie seiner Außenanlagen. Das Sachwertverfahren wird zur Verkehrswertermittlung verwendet, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen für die Preisfindung entscheidend ist, insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften sowie Reihenhäusern.

Mögliche Bewertungsanlässe

Die häufigsten Anlässe für eine Wertermittlung von unbebauten und bebauten Grundstücken:

  • An- und Verkauf
  • Vermögensbestimmung und -übertragung
  • Rechtstreitigkeiten
  • Erbangelegenheiten
  • Zwangsversteigerungen
  • Steuerliche Zwecke
  • Beleihung / Finanzierung

Ablauf einer Wertermittlung

Nachdem der Sachverständige gemeinsam mit dem Auftraggeber den Umfang der Bewertung festgelegt hat und der Auftrag bestätigt wurde, wird ein Termin für die Besichtigung vereinbart. Um die Bewertung durchzuführen, werden verschiedene Dokumente benötigt. In der Regel stellt der Auftraggeber die für die Wertermittlung relevanten Unterlagen zur Verfügung. Sollten einzelne Unterlagen fehlen, kann BlueHill diese – nach Vorlage einer Vollmacht – besorgen.

Benötigte Dokumente

  • Unterschriebene Vollmacht
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster
  • Aktueller Auszug aus dem Grundbuch
  • Flächenberechnungen
  • Grundrisse / Gebäudeschnitte
  • Mietverträge / Mieterliste

Bei Wohnungs- und Teileigentum

  • Gemeinschaftsordnung
  • Teilungserklärung
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Informationen zur Instandhaltungsrücklage

Weitere Informationen (sofern vorhanden)

  • Durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen
  • Angaben zu Bauschäden
  • Baugenehmigung(en)
  • Gebäudebeschreibung
  • Aufstellung von Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
  • Auskunft aus dem Altlastenkataster

Bei Rechten und Belastungen

  • Bewilligungsurkunde(n)
  • Erbbaurechtsvertrag

Sobald alle Unterlagen vorliegen, kann der Gutachter mit der Wertermittlung beginnen. Nach Abschluss der Gutachtenerstellung (Dauer der Gutachtenerstattung in Abhängigkeit von Art und Umfang des Wertermittlungsauftrages) wird dieses dem Kunden zur Verfügung gestellt.

Erläuterung zum Sachverständigenwesen

Die Berufsbezeichnung des Sachverständigen im Bereich der Immobilienwertermittlung ist in Deutschland nicht geschützt. Grundsätzlich haben sich in Deutschland zwei Systeme zur Sicherung der Qualität in Bezug auf die persönliche und fachliche Eignung von Gutachtern herausgebildet. Dazu gehört auf der einen Seite das langjährig bewährte und anerkannte System der „öffentlichen Bestellung und Vereidigung“ von Sachverständigen durch die Ingenieur- und Handelskammern. Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfüllen unter anderem im Rahmen von (Rechts-) Streitigkeiten als Gutachter und als unabhängige Berater eine bedeutende Aufgabe. Eine öffentliche Bestellung und Vereidigung kann nur durch Personen erlangt werden, welche sowohl auf fachlicher als auch auf persönlicher Ebene den sich aus dieser Aufgabe ergebenden hohen Anforderungen entsprechen.

Auf der anderen Seite etabliert sich das der Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Dabei muss der Antragsteller gegenüber der nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle seine fachliche und persönliche Qualifizierung nachweisen, was in der Regel über Ausbildungsnachweise, Arbeitsproben (z. B. Wertermittlungsgutachten) und schriftlichen Prüfungen geschieht. Im Falle einer Zertifizierung überwacht die Zertifizierungsstelle den Sachverständigen im Anschluss regelmäßig (z. B. durch Fortbildungsnachweise), wodurch Kompetenz sowie Aktualität des Fachwissens entsprechend den Anforderungen der DIN EN ISO/IEC 17024 sichergestellt werden.

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