Die wichtigsten Informationen über den Immobilienmarkt Darmstadt

Darmstadt ist eine kreisfreie Großstadt, Verwaltungssitz des Regierungsbezirks Darmstadt und Oberzentrum des Landes Hessen. Der Wegweiser Kommune der Bertelsmann Stiftung ordnet die Stadt dem Demografietyp 7 „Großstädte und Hochschulstandorte mit heterogener sozioökonomischer Dynamik“ zu. Das Wirtschaftsforschungsunternehmen Prognos bewertet Darmstadt als Stadt/Region mit „besten Chancen“.
Die Gesamtbevölkerung beläuft sich auf 158.743 (Stand 30.06.2021, Statistisches Landesamt Hessen), die Einwohnerdichte beträgt rd. 1.300 EW/km² (122,1 km² Fläche – Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung). Das Statistische Landesamt Hessen rechnet mit einem Bevölkerungswachstum von ca. 16% bis 2040.
Mit einem Kaufkraftindex von 105,98 (gem. Nexiga) liegt Darmstadt über dem bundesweiten Durchschnitt (Deutschlandindex = 100). Die Bundesagentur für Arbeit weist die Arbeitslosenquote zum Berichtsmonat Januar 2022 mit 5,5% aus. Diese liegt leicht über dem bundesweiten Durchschnitt von 5,4%.
Die Angebotspreise für Wohnungen in guten Lagen beliefen sich 2021 im Durchschnitt auf ca. 4.500 €/m² und die Angebotsmieten auf ca. 12,50 €/m² pro Monat. Die Mietpreise für Büroflächen erstreckten sich laut Angaben des Mietpreisspiegels 2021 der IHK Rhein Main Neckar von 7,00 €/m² bis 14,00 €/m². (1)

Ihre Experten für Immobilienbewertung in Darmstadt

Falsche Entscheidungen bringen – z. B. im Rahmen des Kaufs oder Verkaufs von Immobilien – in angefragten Immobilienmärkten wie Darmstadt, oft gravierende finanzielle Folgen mit sich. Dementsprechend spielt die Beratung durch einen Immobiliensachverständigen eine wichtige Rolle. Unser auf verschiedenste Nutzungsarten spezialisiertes Team stützt sich dabei auf die anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre (gem. § 194 BauGB/ImmoWertV).

Jetzt kontaktieren

Bewertung durch zertifizierte Gutachter (u.a. staatliche Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024)

Expertise in verschiedensten Nutzungsarten (Wohn- und Gewerbeimmobilien)

Fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes

Individuelle, neutrale und persönliche Beratung im Rahmen der Wertermittlung

Unsere Expertise

Unsere Teammitglieder haben sich auf die Bewertung von einzelnen Immobilien sowie Immobilienportfolios unterschiedlichster Nutzungsarten (z. B. Wohnen, Büro, Logistik, Light Industrial, Einzelhandel, Hotel und Spezialimmobilien) spezialisiert. Nicht zuletzt deshalb bieten wir Wertermittlungen für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Erbbaurechte und sonstige Belastungen/Rechte an. Unsere, auf die anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre und -methoden (gem. § 194 BauGB / ImmoWertV) gestützte Wertermittlung ermöglicht bei Bedarf auch Bewertungen nach internationalen Wertermittlungsmethoden wie z. B. Discounted-Cashflow-Verfahren, Investment- Methode.

Die Basis der Wertermittlung bilden dabei sorgfältige und umfassende Marktrecherche, ein fundiertes Marktverständnis sowie immobilienspezifisches Know-how. Durch Mitgliedschaften in Verbänden mit hohen Eintrittsbarrieren – z.B. „Royal Institution of Chartered Surveyors“ oder „Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger“ – sowie durch erarbeitete Personenzertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024 konnte unsere gutachterliche Expertise nachgewiesen werden.

Unser Leistungsspektrum

  • Marktwertschätzung/ Kaufberatung (max. 10 Seiten)
  • Portfoliobewertungen
  • Verkehrswert- / Marktwertgutachten gemäß § 194 BauGB (gerichtlich verwendbar)

Definition des Verkehrswertes von Immobilien

Gemäß Definition des § 194 BauGB wird der Verkehrswert generell durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse zu erzielen wäre.

Dabei steht der Verkehrswert inhaltlich im Einklang mit dem Market Value (Marktwert) gemäß Red Book der RICS. Dieses definiert den Marktwert als den geschätzten Betrag, zu welchem ein Vermögensgegenstand oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem kaufwilligen Käufer im Rahmen einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und nach einer angemessenen Vermarktungsdauer veräußert werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Wertermittlungsmethoden für Immobilien

Grundsätzlich erfolgt die Bewertung gemäß der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten „Immobilienwertermittlungsverordnung 2021“ (ImmoWertV 2021), welche die vorherige ImmoWertV i.d.F. vom 19.05.2010 inkl. Wertermittlungsrichtlinien abgelöst hat. Bei der Ermittlung ist die Verordnung der Verkehrswerte (Marktwerte) im Sinne des § 194 BauGB sowie bei der Ableitung der notwendigen Daten durch die Gutachterausschüsse seit dem 01.01.2022 zwingend anzuwenden. Als Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts sieht die ImmoWertV das Vergleichswertverfahren (§§ 24 – 26 ImmoWertV 2021), das Ertragswertverfahren (§§ 27 – 34 ImmoWertV 2021) sowie das Sachwertverfahren (§§ 35 – 39 ImmoWertV) vor. Wählen muss man die Verfahren nach der Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Regeln.

Ergänzungen zur ImmoWertV 2021 beinhaltet der Entwurf der „ImmoWertV–Anwendungshinweise“ bzw. „ImmoWertA“, deren Ausführung für 2022 geplant ist. Sofern die jeweilige Landesregierung dies festlegt, sind die Anwendungshinweise von Gutachterausschüssen verpflichtend umzusetzen.

Vergleichswertverfahren

Bei dem Vergleichswertverfahren handelt es sich um eine statistische Methode der Grundstückswertermittlung. Das Vergleichswertverfahren (§§ 24 – 26 ImmoWertV) stellt das Regelverfahren zur Bodenwertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke dar und ist generell auch als Methode für die Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke anzusehen. Der Verkehrswert wird hierbei aus einer ausreichenden Anzahl von Verkaufspreisen angemessen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Sofern genügend geeignete Vergleichspreise vorliegen, führt das Vergleichswertverfahren unmittelbar zum Verkehrswert einer Liegenschaft, während Sach- und Ertragswertverfahren vor allem bei Mangel ebendieser Vergleichspreise in Erwägung gezogen werden. Definiert ist das Vergleichswertverfahren in §§ 24 – 26 ImmoWertV.

Ertragswertverfahren

Angewendet wird das Ertragswertverfahrens bei Mietwohngrundstücken, Gewerbegrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken. Dabei wird der Ertragswert auf Basis marktüblich erzielbarer Mieteinnahmen ermittelt.
Das Ertragswertverfahren (§§ 27 – 34 ImmoWertV) eignet sich üblicherweise für die Verkehrswertermittlung von Renditeimmobilien, die dem Eigentümer zur Ertragserzielung dienen.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kann in der Verkehrswertermittlung dann zur Verwendung kommen, wenn sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen als für die Preisbildung ausschlaggebend darstellt, insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften sowie Reihenhäusern. Grundlage des Sachwertverfahrens bilden §§ 35 – 39 ImmoWertV. Bei dem Sachwertverfahren handelt es sich um ein auf Baukosten basierendes Wertermittlungsverfahren. Der Sachwert setzt sich aus dem Zeitwert des aufstehenden Gebäudes sowie seiner Außenanlagen und dem Wert des unbebauten Grundstücks zusammen.

Mögliche Bewertungsanlässe

  • Rechtstreitigkeiten
  • Erbangelegenheiten
  • An- und Verkauf
  • Beleihung/Finanzierung
  • Vermögensbestimmung und -übertragung
  • Steuerliche Zwecke
  • Zwangsversteigerungen

Der Ablauf einer Wertermittlung

Zunächst wird der gewünschte Umfang der Beratung und Bewertung durch den Kunden bestimmt. Sobald dies geschehen ist und der Auftrag bestätigt wurde, kann in der folgenden Zeit ein Termin zur Besichtigung vereinbart werden. Für die Bewertung werden diverse Unterlagen benötigt. In der Regel werden die für die Wertermittlung relevanten Dokumente durch den Auftraggeber zur Verfügung gestellt. Einzelne Unterlagen können – bei Vorlage einer entsprechenden Bevollmächtigung und auf Rechnung des Auftraggebers – auch seitens BlueHill eingeholt werden.

Benötigte Dokumente

  • Mieterliste / Mietverträge
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Unterschriebene Vollmacht
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster
  • Flächenaufmaße / -berechnungen
  • Grundrisse / Gebäudeschnitte

Bei Wohnungs- und Teileigentum

  • Informationen zur Instandhaltungsrücklage
  • Gemeinschaftsordnung
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Teilungserklärung

Weitere Informationen (sofern vorhanden)

  • Informationen zu etwaigen Bauschäden
  • Gebäudebeschreibung
  • Baugenehmigung(en)
  • Aufstellung von Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
  • Informationen über Investitionen in das Gebäude
  • Auskunft aus dem Altlastenkataster

Bei Rechten und Belastungen

  • Erbbaurechtsvertrag
  • Bewilligungsurkunde(n)

Es kann mit der Wertermittlung seitens des Sachverständigen begonnen werden, sobald alle Unterlagen vorliegen. Nach Fertigstellung des Gutachtens (Dauer der Gutachtenerstattung in Abhängigkeit von Art und Umfang des Wertermittlungsauftrages) wird dieses dem Auftraggeber zur Verfügung gestellt.

Erläuterung zum Sachverständigenwesen

Die Berufsbezeichnung des Sachverständigen im Bereich der Immobilienwertermittlung ist, anders als für andere Berufsgruppen, nicht geschützt. Grundsätzlich haben sich in Deutschland zwei Systeme zur Sicherung der Qualität in Bezug auf die persönliche und fachliche Eignung von Gutachtern herausgebildet. Dazu gehört auf der einen Seite das langjährig bewährte und anerkannte System der „öffentlichen Bestellung und Vereidigung“ von Sachverständigen durch die Ingenieur- und Handelskammern. Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfüllen unter anderem im Rahmen von (Rechts-) Streitigkeiten als Gutachter und als unabhängige Berater eine bedeutende Aufgabe. Eine öffentliche Vereidigung und Bestellung können nur Personen erlangen, welche sowohl auf fachlicher als auch auf persönlicher Ebene den sich aus dieser Aufgabe ergebenden hohen Anforderungen entsprechen.

Auf der anderen Seite festigt sich das europaweit anerkannte System der Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Der Antragsteller muss dabei, gegenüber der nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle, seine fachliche und persönliche Qualifizierung nachweisen, was in der Regel über Ausbildungsnachweise, Arbeitsproben (z. B. Wertermittlungsgutachten) und weitere Prüfungen geschieht. Bei einer Zertifizierung überwacht die Zertifizierungsstelle den Sachverständigen danach regelmäßig (z. B. durch Fortbildungsnachweise), wodurch dadurch seine Kompetenz sowie Aktualität des Fachwissens entsprechend den Anforderungen der DIN EN ISO/IEC 17024 sichergestellt wird.

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