Vor allem in angespannten Märkten wie in Darmstadt und Umgebung haben Fehlentscheidungen – z.B. im Rahmen des An- und Verkaufs von Immobilien – oft gravierende Folgen, weshalb der Beratung durch einen Immobiliensachverständigen eine besondere Bedeutung zukommt. Unser Team ist auf die Bewertung von Immobilien unterschiedlichster Nutzungsarten spezialisiert. Dabei stützen wir uns auf die anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre (gem. § 194 BauGB/ImmoWertV).

Darmstadt – Marktdaten

Darmstadt ist eine kreisfreie Großstadt, Verwaltungssitz des Regierungsbezirks Darmstadt und Oberzentrum des Landes Hessen. Der Wegweiser Kommune der Bertelsmann Stiftung ordnet die Stadt dem Demografietyp 2 „Zentren der Wissenschaft“ zu. Das Wirtschaftsforschungsunternehmen Prognos bewertet Darmstadt als Stadt/Region mit „besten Chancen“.

Die Gesamtbevölkerung beläuft sich auf 159.207 (Stand 31.12.2018, Statistisches Landesamt Hessen), die Einwohnerdichte beträgt rd. 1.300 EW/km² (122,1 km² Fläche – Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung). Das Statistische Landesamt Hessen rechnet mit einem Bevölkerungswachstum von ca. 16% bis 2040.

Mit einem Kaufkraftindex von 107,4 (gem. Nexiga) liegt Darmstadt über dem bundesweiten Durchschnitt (Deutschlandindex = 100). Die Bundesagentur für Arbeit weist die Arbeitslosenquote zum Berichtsmonat Januar 2020 mit 5,4% aus. Diese liegt leicht über dem bundesweiten Durchschnitt von 5,3%.

Die Angebotspreise für Wohnungen in guten Lagen beliefen sich 2019 im Durchschnitt auf ca. 4.500 €/m² und die Angebotsmieten auf ca. 12,50 €/m² pro Monat. Die Mietpreise für Büroflächen erstreckten sich laut Angaben des Mietpreisspiegels 2019 der IHK Darmstadt von 9,50 €/m² bis 12,00 €/m² (Bestand) bzw. 12.00 €/m² bis 13,50 €/m² (Neubau). (1)

(1) Quelle: Eigene Marktbeobachtung

Was ist eine Immobilie wert?

Der zentrale Faktor beim Immobilienkauf und -verkauf ist der Verkehrswert. Gemäß § 194 BauGB wird er durch den Preis bestimmt, der zum Ermittlungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften sowie der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksichtnahme auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Verschiedene Verfahren der Wertermittlung

Der Wert von Immobilien kann mithilfe verschiedener Verfahren ermittelt werden. Grundlage ist dabei stets die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Hierbei handelt es sich um eine Rechtsverordnung der Bundesregierung. Als normierte Verfahren zur Ermittlung sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren definiert.

Das Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren (§§ 15-16 ImmoWertV) stellt das Regelverfahren für die Bodenwertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke dar und ist generell auch als Methode für die Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke geeignet. Bei dem Vergleichswertverfahren handelt es sich um eine statistische Methode der Grundstückswertermittlung. Der Verkehrswert wird hierbei aus einer ausreichenden Anzahl von Verkaufspreisen hinreichend vergleichbarer Objekte abgeleitet. Sofern genügend geeignete Vergleichspreise vorliegen, führt das Vergleichswertverfahren unmittelbar zum Verkehrswert einer Liegenschaft, während Sach- und Ertragswertverfahren vor allem bei Mangel ebendieser Vergleichspreise in Erwägung gezogen werden. Definiert ist das Vergleichswertverfahren in §§ 15 – 16 ImmoWertV.

Ertragswertverfahren:

Das Ertragswertverfahren (§§ 17-20 ImmoWertV) eignet sich üblicherweise für die Verkehrswertermittlung von Renditeimmobilien, die dem Eigentümer zur Ertragserzielung dienen. Klassischer Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens sind Mietwohngrundstücke, Gewerbegrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke. Dabei wird der Ertragswert auf Basis marktüblich erzielbarer Mieteinnahmen ermittelt.

Sachwertverfahren:

Bei dem Sachwertverfahren handelt es sich um ein auf Baukosten basierendes Wertermittlungsverfahren. Der Sachwert setzt sich aus dem Wert des unbebauten Grundstücks und dem Zeitwert des aufstehenden Gebäudes sowie seiner Außenanlagen zusammen. Das Sachwertverfahren kann in der Verkehrswertermittlung dann zur Anwendung kommen, wenn sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen als für die Preisbildung ausschlaggebend darstellt, insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften sowie Reihenhäusern. Grundlage des Sachwertverfahrens bilden §§ 21-23 ImmoWertV.

Wertermittlungsanlässe

Es gibt unterschiedlichste Situationen, in denen Immobilienbewertung erforderlich ist. Typisch sind Fälle wie die folgenden:

  • Vermögensbestimmungen
  • Rechtsstreitigkeiten
  • Erbangelegenheiten
  • Hauskauf
  • Zwangsversteigerungen
  • Beleihung
  • Finanzierung

So läuft eine Immobilienbewertung ab

Im ersten Schritt wird der Umfang der Wertermittlung mit dem Auftraggeber abgestimmt. Nach erfolgreicher Abstimmung und Bestätigung des Auftrages, kann ein Termin zur Besichtigung vereinbart werden.

Für die Bewertung werden unterschiedliche Dokumente benötigt. Üblicherweise werden die für die Wertermittlung relevanten Unterlagen durch den Auftraggeber zur Verfügung gestellt. Einzelne Unterlagen können – bei Vorlage einer entsprechenden Vollmacht und auf Rechnung des Auftraggebers – auch seitens BlueHill eingeholt werden.

Benötigte Dokumente:

  • Unterschriebene Vollmacht
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Flächenaufmaße / -berechnungen
  • Grundrisse / Gebäudeschnitte
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster
  • Baulastenauskunft (Negativbescheinigung)
  • Mieterliste / Mietverträge

Weitere Informationen (sofern vorhanden):

  • Baugenehmigung(en)
  • Gebäudebeschreibung
  • Informationen über Investitionen in das Gebäude
  • Informationen zu etwaigen Bauschäden
  • Auskunft aus dem Altlastenkataster
  • Aufstellung von Bewirtschaftungs- und Betriebskosten

Bei Wohnungs- und Teileigentum:

  • Teilungserklärung
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Gemeinschaftsordnung
  • Informationen zur Instandhaltungsrücklage
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen

Bei Rechten und Belastungen:

  • Bewilligungsurkunde(n)
  • Erbbaurechtsvertrag

Nach Fertigstellung des Gutachtens (Dauer der Gutachtenerstattung in Abhängigkeit von Art und Umfang des Wertermittlungsauftrages) wird dieses dem Auftraggeber in gebundener Form zur Verfügung gestellt.

Immobilienbewertung Darmstadt - Ihre Vorteile bei BlueHill

Bewertung durch zertifizierte Gutachter (u.a. staatliche Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024)

Expertise in verschiedensten Nutzungsarten (Wohn- und Gewerbeimmobilien)

Fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes

Individuelle, neutrale und persönliche Beratung im Rahmen der Wertermittlung

Zügige Gutachtenerstattung

Leistungsumfang

Unsere Wertermittlung stützt sich auf die anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre und -methoden (gem. § 194 BauGB / ImmoWertV). Daneben sind bei Bedarf auch Bewertungen nach internationalen Wertermittlungsmethoden wie z. B. Discounted-Cashflow-Verfahren, Investment-Methode möglich.

Dabei bilden sorgfältige und umfassende Marktrecherche, ein fundiertes Marktverständnis sowie immobilienspezifisches Know-how die Basis unserer Wertermittlungen. Die Erstellung der Gutachten ist sowohl in deutscher als auch in englischer Sprache möglich.

Wertermittlung nach ImmoWertV, Ortsbegehung durch Sachverständigen, Umfang ca. 30 – 50 Seiten, Honorar nach BVS Richtlinie

Wertermittlung der Immobilie, Umfang ca. 10-15 Seiten, Honorar anteilig (ca. 40% – 60%) bezogen auf die Empfehlung gemäß BVS Richtlinie

Wertermittlung eines Immobilienportfolios, Umfang abhängig von der Größe des Portfolios (Einzelgutachten oder Portfoliogutachten), Honorar individuell

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