Die wichtigsten Informationen über den Immobilienmarkt Frankfurt

Frankfurt am Main ist eine kreisfreie Stadt. Mit ihren rd. 755.000 Einwohnern (Stand: 30.06.2021, Statistisches Landesamt Hessen) ist sie die größte Stadt Hessens und die fünftgrößte Stadt Deutschlands. Auf Basis einer Prognose des Statistischen Bundesamtes, ist bis 2030 mit einem Wachstum der Bevölkerung von +4,0 % zu rechnen. Darüber hinaus ist die Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main die verkehrsgeografische Mitte Deutschlands und Europas. Das Stadtgebiet nimmt insgesamt eine Fläche von 248,3 km² (Statistisches Bundesamt) ein und setzt sich aus 16 Ortsbezirken zusammen. Diese untergliedern sich wiederum in 46 Stadtteile und 124 Stadtbezirke.
Die Nachfrage auf dem Frankfurter Wohnimmobilienmarkt ist seit vielen Jahren hoch und setzte sich auch im Jahr 2021 fort. Im Vergleich zu den Vorjahren war ein weiterer Anstieg der Mieten zu verzeichnen. Aktuellen Daten zufolge liegt die mittlere Angebotsmiete zwischen 15,00 €/m² und 20,00 €/m². Die durchschnittliche Angebotsmiete in Frankfurt am Main im Spitzensegment lag dabei bei ca. 25,00 €/m². (1)
Eine ähnliche Dynamik erlebte auch der Markt für Eigentumswohnungen. Der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung in Frankfurt am Main lag schätzungsweise bei durchschnittlich 5.500 €/m² – 8.000 €/m². Im gehobenen Segment in sehr guten Lagen waren Angebotskaufpreise von 12.000 €/m² oder darüber keine Seltenheit. Vor allem in zentralen Stadtteilen werden Kaufpreise im höheren Bereich erzielt. (1)
Bezogen auf den Büroflächenumsatz stellte sich 2021 ebenfalls als ein solides Jahr dar. Auf Grundlage der Gewerbemietenauskunft der IHK Frankfurt, reichte die Mietspanne im Central Business District bis 46,00 €/m² mit rd. 32,00 €/m² im Durchschnitt. Die Spitzenrendite für Büroobjekte lag bei 2,90%. (1)

Ihre Experten für Immobiliengutachten in Frankfurt am Main

Falsche Entscheidungen bringen – z. B. im Rahmen des An- und Verkaufs von Immobilien – in nachgefragten Immobilienmärkten wie Frankfurt am Main, oft gravierende finanzielle Folgen mit sich. Dementsprechend spielt die Beratung durch einen Immobiliensachverständigen eine wichtige Rolle. Unser auf verschiedenste Nutzungsarten spezialisiertes Team stützt sich dabei auf die anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre (gem. § 194 BauGB/ImmoWertV).

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Bewertung durch zertifizierte Gutachter (u.a. staatliche Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024)

Expertise in verschiedensten Nutzungsarten (Wohn- und Gewerbeimmobilien)

Fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes

Individuelle, neutrale und persönliche Beratung im Rahmen der Wertermittlung

Unsere Expertise

Unser Team ist auf die Bewertung von einzelnen Immobilien sowie Immobilienportfolios unterschiedlichster Nutzungsarten (z. B. Einzelhandel, Hotel, Wohnen, Büro, Logistik, Light Industrial und Spezialimmobilien) spezialisiert. In diesem Zusammenhang bieten wir Wertermittlungen für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Erbbaurechte und sonstige Rechte/Belastungen an. Unsere Wertermittlung stützt sich auf die anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre und -methoden (gem. § 194 BauGB / ImmoWertV). Daneben sind bei Bedarf auch Bewertungen nach internationalen Wertermittlungsmethoden wie z. B. Investment- Methode, Discounted-Cashflow-Verfahren, möglich.

Dabei bilden sorgfältige und umfassende Marktrecherche, ein fundiertes Marktverständnis sowie immobilienspezifisches Know-how die Basis unserer Wertermittlungen. Die gutachterliche Expertise in unserem Unternehmen konnte nicht zuletzt durch Mitgliedschaften in Verbänden mit hohen Eintrittsbarrieren – z.B. „Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger“ oder„Royal Institution of Chartered Surveyors“ – sowie durch erlangte Personenzertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024 nachgewiesen werden.“

Unser Leistungsspektrum

  • Marktwertschätzung/ Kaufberatung (max. 10 Seiten)
  • Verkehrswert- / Marktwertgutachten gemäß § 194 BauGB (gerichtlich verwendbar)
  • Portfoliobewertungen

Definition des Verkehrswertes von Immobilien

Gemäß Definition des § 194 BauGB wird der Verkehrswert generell durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse zu erzielen wäre.

Dabei steht der Verkehrswert inhaltlich im Einklang mit dem Market Value (Marktwert) gemäß Red Book der RICS. Dieses definiert den Marktwert als den geschätzten Betrag, zu welchem ein Vermögensgegenstand oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem kaufwilligen Käufer im Rahmen einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und nach einer angemessenen Vermarktungsdauer veräußert werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Wertermittlungsmethoden für Immobilien

Die Bewertung erfolgt grundsätzlich gemäß der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten „Immobilienwertermittlungsverordnung 2021“ (ImmoWertV 2021), welche die vorherige ImmoWertV i.d.F. vom 19.05.2010 inkl. Wertermittlungsrichtlinien abgelöst hat. Die Verordnung ist bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) im Sinne des § 194 BauGB sowie bei der Ableitung der notwendigen Daten durch die Gutachterausschüsse seit dem 01.01.2022 zwingend anzuwenden. Als Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts sieht die ImmoWertV das Vergleichswertverfahren (§§ 24 – 26 ImmoWertV 2021), das Ertragswertverfahren (§§ 27 – 34 ImmoWertV 2021) sowie das Sachwertverfahren (§§ 35 – 39 ImmoWertV) vor. Wählen muss man die Verfahren nach der Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten.

Ergänzungen zur ImmoWertV 2021 beinhaltet der Entwurf der „ImmoWertV–Anwendungshinweise“ bzw. „ImmoWertA“, deren Ausführung für 2022 geplant ist. Sofern die jeweilige Landesregierung dies festlegt, sind die Anwendungshinweise von Gutachterausschüssen verpflichtend umzusetzen.

Vergleichswertverfahren

Es handelt es sich bei dem Vergleichswertverfahren um eine statistische Methode der Grundstückswertermittlung. Das Vergleichswertverfahren (§§ 24 – 26 ImmoWertV) stellt das Regelverfahren für die Bodenwertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke dar und ist generell auch als Methode für die Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke geeignet. Der Verkehrswert wird hierbei aus einer ausreichenden Anzahl von Verkaufspreisen hinreichend vergleichbarer Objekte abgeleitet. Liegen genügend geeignete Vergleichspreise vor, führt das Vergleichswertverfahren unmittelbar zum Verkehrswert einer Liegenschaft, während Sach- und Ertragswertverfahren vor allem bei Mangel ebendieser Vergleichspreise in Erwägung gezogen werden. Definiert ist das Vergleichswertverfahren in §§ 24 – 26 ImmoWertV.

Ertragswertverfahren

Klassischer Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens sind Gewerbegrundstücke, Mietwohngrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke. Es wird dabei der Ertragswert auf Basis marktüblich erzielbarer Mieteinnahmen ermittelt. Das Ertragswertverfahren (§§ 27 – 34 ImmoWertV) eignet sich üblicherweise für die Verkehrswertermittlung von Renditeimmobilien, die dem Eigentümer zur Ertragserzielung dienen.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt dann in der Verkehrswertermittlung zur Anwendung, wenn sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen als für die Preisbildung ausschlaggebend darstellt, insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern sowie Doppelhaushälften. Grundlage des Sachwertverfahrens bilden §§ 35 – 39 ImmoWertV. Bei dem Sachwertverfahren handelt es sich um ein auf Baukosten basierendes Wertermittlungsverfahren. Der Sachwert setzt sich aus dem Wert des unbebauten Grundstücks und dem Zeitwert des aufstehenden Gebäudes sowie seiner Außenanlagen zusammen.

Mögliche Bewertungsanlässe

  • Erbangelegenheiten
  • An- und Verkauf
  • Beleihung/Finanzierung
  • Vermögensbestimmung und -übertragung
  • Rechtstreitigkeiten
  • Steuerliche Zwecke
  • Zwangsversteigerungen

Ablauf der Wertermittlung

Es muss zunächst der gewünschte Umfang der Bewertung und Beratung durch den Kunden bestimmt werden. Sobald dies geschehen ist und der Auftrag bestätigt wurde, kann in den darauffolgenden Tagen ein Termin zur Besichtigung vereinbart werden. Es werden für die Bewertung diverse Dokumente benötigt. In der Regel werden die für die Wertermittlung relevanten Unterlagen durch den Auftraggeber zur Verfügung gestellt. Einzelne Unterlagen können – bei Vorlage einer entsprechenden Vollmacht und auf Rechnung des Auftraggebers – auch seitens BlueHill eingeholt werden.

Benötigte Dokumente

  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Unterschriebene Vollmacht
  • Mieterliste / Mietverträge
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster
  • Flächenaufmaße / -berechnungen
  • Grundrisse / Gebäudeschnitte

Bei Wohnungs- und Teileigentum

  • Teilungserklärung
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Gemeinschaftsordnung
  • Informationen zur Instandhaltungsrücklage

Weitere Informationen (sofern vorhanden)

  • Gebäudebeschreibung
  • Baugenehmigung(en)
  • Aufstellung von Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
  • Informationen über Investitionen in das Gebäude
  • Informationen zu etwaigen Bauschäden
  • Auskunft aus dem Altlastenkataster

Bei Rechten und Belastungen

  • Bewilligungsurkunde(n)
  • Erbbaurechtsvertrag

Es kann mit der Wertermittlung seitens des Sachverständigen begonnen werden, sobald alle Unterlagen vorliegen. Nach Fertigstellung des Gutachtens (Dauer der Gutachtenerstattung in Abhängigkeit von Art und Umfang des Wertermittlungsauftrages) wird dieses dem Auftraggeber zur Verfügung gestellt.

Erläuterung zum Sachverständigenwesen

Die Berufsbezeichnung des Sachverständigen im Bereich der Immobilienwertermittlung ist, anders als in anderen Berufen, nicht geschützt. Grundsätzlich haben sich in Deutschland zwei Systeme zur Sicherung der Qualität in Bezug auf die persönliche und fachliche Eignung von Gutachtern herausgebildet. Dazu gehört auf der einen Seite das langjährig bewährte und anerkannte System der „öffentlichen Bestellung und Vereidigung“ von Sachverständigen durch die Ingenieur- und Handelskammern. Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfüllen unter anderem im Rahmen von (Rechts-) Streitigkeiten als Gutachter und als unabhängige Berater eine wichtige Aufgabe. Eine öffentliche Bestellung und Vereidigung kann nur an Personen erteilt werden, welche sowohl auf fachlicher als auch auf persönlicher Ebene den sich aus dieser Aufgabe ergebenden hohen Anforderungen entsprechen.

Auf der anderen Seite etabliert sich das europaweit gebilligte System der Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Der Antragsteller muss dabei, gegenüber der nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle, seine fachliche und persönliche Qualifizierung nachweisen, was in der Regel über Ausbildungsnachweise, Proben seiner Arbeit (z. B. Wertermittlungsgutachten) und Prüfungen geschieht. Im Falle einer Zertifizierung überwacht die Zertifizierungsstelle den Sachverständigen im Anschluss regelmäßig (z. B. durch Fortbildungsnachweise), wodurch Sachverständigkeit sowie Aktualität des Fachwissens entsprechend den Anforderungen der DIN EN ISO/IEC 17024 sichergestellt werden.

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