Die wichtigsten Informationen über den Immobilienmarkt Hanau

Die Stadt Hanau liegt im hessischen Main-Kinzig-Kreis und ist in zehn Stadtteile aufgeteilt. Laut Daten des Statistischen Landesamtes wohnen dort 97.459 Menschen (Stand 30.06.2021), was einer Einwohnerdichte von 1.274 Einwohnern/km² entspricht. Es wird erwartet, dass die Bevölkerungszahl bis zum Jahr 2035 um etwa 19 % wächst.

Das relativ hohe Bevölkerungswachstum Hanaus verursacht eine steigende Nachfrage nach Wohnimmobilien. Dies macht sich anhand von steigenden Mietpreisen bemerkbar. So wurden laut verlässlichen Schätzungen für Wohnobjekte in guter Lage zwischen 10,00 und 12,00 €/m² gezahlt. In sehr guten Wohnlagen konnte diese Durchschnittsmietspanne um ein Vielfaches übertroffen werden. (1)

Der Markt für Eigentumswohnungen erfuhr vergleichbare Preissteigerungen. So war der mittlere Angebotspreis 2021 in guten Lagen bei 3.000 bis 3.900 €/m² angesiedelt und stieg in sehr guten Lagen auf über 4.000 €/m² an. (1)

Auch der Markt für Büroimmobilien profitiert von weiteren Preissteigerungen. Gemäß Gewerbemietspiegel der IHK Rhein-Main reicht die Spanne für Büromieten von 7,50 bis zu 17,00 €/m². Der Durchschnitt liegt bei etwa 11,00 €/m². In Spitzenlagen konnten 2021 mehr als 14,00 €/m² realisiert werden. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien lag dabei bei 6%. (1)

Quelle: (1) Eigene Marktbeobachtung

Ihre Experten für Immobiliengutachten in Hanau

In Hanau und Umgebung zeichnet sich der Immobilienmarkt durch eine ausgeprägte Dynamik aus. Beim Kauf und Verkauf können Entscheidungen, welche trotz mangelnder Informationen getroffen werden, in kurzer Zeit zu gravierenden Verlusten führen. Es empfiehlt sich daher, den Rat eines erfahrenen Immobiliensachverständigen einzuholen.

BlueHill, Ihr kundiger Immobiliengutachter in der Region, besitzt profunde Kenntnisse über die verschiedensten Teilmärkte und Immobilienarten. Unsere Beratung stützt sich dabei auf die gültigen Vorgaben der deutschen Wertermittlungslehre nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

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Bewertung durch zertifizierte Gutachter (u.a. staatliche Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024)

Expertise in verschiedensten Nutzungsarten (Wohn- und Gewerbeimmobilien)

Fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes

Individuelle, neutrale und persönliche Beratung im Rahmen der Wertermittlung

Unsere Expertise

BlueHill ist spezialisiert sowohl auf die Bewertung einzelner Immobilien als auch umfangreicher Immobilienportfolios. Dabei erfolgt die Wertermittlung für die unterschiedlichsten Nutzungsarten wie Büro, Wohnen, Hotel, Light Industrial sowie Einzelhandel und Spezialimmobilien. Unser Angebot umfasst unbebaute als auch bebaute Grundstücke sowie Erbbaurechte und sonstige Rechte und Belastungen.

Grundlage unserer Arbeit bilden die Regeln der deutschen Wertermittlungslehre und -methoden gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Außerdem stützten wir uns auf die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (ImmoWertV).

Ortsbegehung durch Sachverständigen, vollumfängliche Wertermittlung nach ImmoWertV (gerichtsfest), Umfang ca. 30 – 50 Seiten, Honorar nach BVS Richtlinie

Ortsbegehung durch Sachverständigen, Wertermittlung der Immobilie mit reduzierter Ausarbeitung, Honorar anteilig (ca. 50% – 60%) bezogen auf die Empfehlung gemäß BVS Richtlinie.

Das Honorar einer Wertermittlung ist abhängig vom Umfang und der Größe eines Portfolios. Entscheidend dabei ist, ob es sich um eine Einzelimmobilie handelt oder um ein Portfoliogutachten.

Der Verkehrswert einer Immobilie

Der Marktwert einer Immobilie kann sowohl für potenzielle Käufer als auch für Eigentümer von Interesse sein. Dieser wird laut § 194 BauGB folgendermaßen definiert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Immobiliengutachter Hanau – Bewertungsverfahren

Zur Bestimmung des Verkehrswertes können verschiedene Wertermittlungsverfahren herangezogen werden.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist im §§ 24–26 ImmoWertV definiert. Es handelt sich dabei um das reguläre Verfahren für die Wertermittlung des Bodens bebauter und unbebauter Grundstücke. Generell ist das Verfahren auch geeignet, um den Verkehrswert bebauter Grundstücke zu ermitteln. Bei dieser statistischen Methode ermittelt sich der Verkehrswert aus einer ausreichend großen Anzahl von Verkaufspreisen ähnlicher Objekte. Liegen genügend vergleichbare Werte vor, ergibt das Vergleichswertverfahren den Verkehrswert einer Liegenschaft. Bei einer ungenügend großen Anzahl von Vergleichspreisen wird entweder auf das Sachwertverfahren oder auf das Ertragswertverfahren zurückgegriffen.

Ertragswertverfahren

Bei Renditeimmobilien wird in der Regel das Ertragswertverfahren nach §§ 27-34 ImmoWertV angewendet, um den Verkehrswert zu bestimmen. Renditeobjekte sind solche Immobilien, die dem Eigentümer Erträge generieren. Dabei handelt es sich vor allem um Gewerbegrundstücke, Mietwohngrundstücke oder Grundstücke mit gemischter Nutzung. Der Ertragswert wird auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Mieteinnahmen ermittelt.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist eine Methode zur Wertermittlung, die auf den Baukosten einer Immobilie basiert. Maßgeblich sind die §§ 35-39 ImmoWertV. Dabei setzt sich der Sachwert aus dem Wert des unbebauten Grundstücks und dem Zeitwert des dazu gehörenden Gebäudes inklusive aller Außenanlagen zusammen.
Das Verfahren wird dann herangezogen, wenn es im gewöhnlichen Geschäftsverkehr um den reinen Sachwert geht und nicht die Erträge für die Preisbildung ausschlaggebend sind. Es kommt somit hauptsächlich bei Ein- bis Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern zur Anwendung.

Wertermittlungsanlässe

Die häufigsten Anlässe für eine Wertermittlung von unbebauten und bebauten Grundstücken:

  • Immobilienkauf- und -verkauf
  • Vermögensbestimmung und -übertragung
  • Rechtstreitigkeiten
  • Nachlassangelegenheiten / Erbangelegenheiten
  • Zwangsversteigerungen
  • Steuerliche Zwecke
  • Beleihung / Finanzierung

Die Abfolge eines Immobiliengutachtens in Hanau

Zuerst ist der Umfang der Bewertung mit dem Auftraggeber abzustimmen. Wurde der Bewertungsauftrag bestätigt, wird ein Besichtigungstermin vereinbart. Für die Bewertung benötigt BlueHill eine Reihe von Dokumenten, die der Auftraggeber in der Regel zur Bewertung vorlegt. Im Einzelfall und auf Rechnung des Auftragsgebers kann auch BlueHill für die Beschaffung einzelner Dokumente sorgen, wenn eine entsprechende Vollmacht des Kunden vorgelegt wird.

Benötigte Dokumente

  • Unterschriebene Vollmacht
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Flächenaufmaße / -berechnungen
  • Grundrisse / Gebäudeschnitte
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster
  • Baulastenauskunft (Negativbescheinigung)
  • Mieterliste / Mietverträge

Bei Wohnungs- und Teileigentum

  • Teilungserklärung
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Gemeinschaftsordnung
  • Informationen zur Instandhaltungsrücklage
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen

Weitere Informationen (sofern vorhanden)

  • Baugenehmigung(en)
  • Gebäudebeschreibung
  • Informationen über Investitionen in das Gebäude
  • Informationen zu etwaigen Bauschäden
  • Auskunft aus dem Altlastenkataster
  • Aufstellung von Bewirtschaftungs- und Betriebskosten

Bei Rechten und Belastungen

  • Bewilligungsurkunde(n)
  • Erbbaurechtsvertrag

Die Bearbeitungsdauer eines Gutachtens ist abhängig von der Art und des Umfangs der erbrachten Leistung. Nach der Fertigstellung wird dieses dem Auftraggeber in gebundener Form überreicht.

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