Die wichtigsten Informationen über den Immobilienmarkt Darmstadt

Darmstadt ist der Verwaltungssitz des gleichnamigen Regierungsbezirks. Die kreisfreie Großstadt ist als Oberzentrum des Bundeslandes Hessen einzuordnen. Die Bertelsmann-Stiftung klassifiziert Darmstadt im Wegweiser Kommune als Demografietyp 2 (Zentrum der Wissenschaft). Vom Wirtschaftsforschungsunternehmen Prognos wird die Stadt mit „besten Chancen“ bewertet.

Laut den Angaben des Statistischen Landesamtes Hessen betrug die Gesamtbevölkerung 158.743 (Stand 30.06.2021). Das Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung benennt für die kreisfreie Stadt Darmstadt eine Fläche von 122,1 km². Daraus ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von etwa 1.300 Einwohnern/km². Das Landesamt Hessen geht davon aus, dass Darmstadt bis 2040 mit einem Bevölkerungswachstum von rund 16 % rechnen darf.

Der Geodaten-Anbieter Nexiga hat einen Kaufkraftindex von 105,98 Punkten errechnet, der über dem bundesweiten Durchschnitt (100) angesiedelt ist. Die Arbeitslosenquote für Januar 2022 wird von der Agentur für Arbeit mit 5,5 % angegeben. Damit liegt Darmstadt ziemlich genau im bundesweiten Durchschnitt (5,4 %).
In guten Lagen beliefen sich die Angebotsmieten 2021 auf etwa 12,50 €/m² monatlich und die Angebotspreise für Eigentumswohnungen auf ca. 4,500 €/m². (1) Laut Mietpreisspiegel 2021 der IHK Rhein Main Neckar wurden Büroflächen für 7,00 bis 14,00 €/m² vermietet.

Quelle: (1) Eigene Marktbeobachtung

Ihre Experten für Immobiliengutachten in Darmstadt

In der Stadt sowie der Region Darmstadt gibt es Anzeichen, die auf eine Überhitzung des Immobilienmarktes hindeuten. Falsche Entscheidungen beim An- und Verkauf von Immobilien können daher zu hohen Verlusten führen. In den meisten Fällen empfiehlt es sich, einen Immobiliensachverständigen in den Entscheidungsprozess einzubeziehen.

Das Team von BlueHill, Ihrem erfahrenen Immobiliengutachter in Ihrer Nähe, besitzt eine umfassende Expertise für Immobilien der verschiedensten Nutzungsarten. Als Grundlage dienen dabei die bundesweit anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

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Bewertung durch zertifizierte Gutachter (u.a. staatliche Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024)

Expertise in verschiedensten Nutzungsarten (Wohn- und Gewerbeimmobilien)

Fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes

Individuelle, neutrale und persönliche Beratung im Rahmen der Wertermittlung

Unsere Expertise

BlueHill bewertet sowohl Einzelimmobilien als auch Immobilienportfolios unterschiedlicher Immobilienarten. Die Expertise bezieht sich u.a. auf die Nutzungsarten Wohnen, Einzelhandel, Büro, Logistik, Spezialimmobilien, Light Industrial und Hotel. Des Weiteren umfasst unser Angebot Wertermittlungen für Grundstücke mit oder ohne Bebauung. Zudem ermitteln wir Erbbaurechte und sonstige Rechte bzw. Belastungen. Die Wertermittlung basiert auf den allgemein gültigen Vorgaben der deutschen Wertermittlungslehre und -methoden nach §194 Baugesetzbuch (BauGB) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Zudem führen wir auf Wunsch Bewertungen nach internationalen Wertermittlungsmethoden wie dem Discounted-Cashflow-Verfahren oder der Investment-Methode durch. Unsere Bewertungen stützen sich dabei auf ein profundes Marktverständnis in Verbindung mit einer gewissenhaften und detaillierten Marktrecherche sowie umfassenden Fachkenntnissen im Immobilienbereich. Dabei verweisen wir auf unsere Mitgliedschaft in Verbänden, welche hohe Eintrittshürden aufweisen. Zu diesen zählen der „Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger“ als auch die angesehene „Royal Institution of Chattered Surveyors.“ Außerdem sind wir in Besitz von Personenzertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024.

Ortsbegehung durch Sachverständigen, vollumfängliche Wertermittlung nach ImmoWertV (gerichtsfest), Umfang ca. 30 – 50 Seiten, Honorar nach BVS Richtlinie

Ortsbegehung durch Sachverständigen, Wertermittlung der Immobilie mit reduzierter Ausarbeitung, Honorar anteilig (ca. 50% – 60%) bezogen auf die Empfehlung gemäß BVS Richtlinie.

Der Umfang und das Honorar einer Wertermittlung hängen von der Zusammensetzung des zu ermittelnden Portfolios ab.

Der Verkehrswert einer Immobilie

Eigentümer und Käufer sind am Marktwert einer Immobilie interessiert. Dieser definiert sich nach § 194 BauGB folgendermaßen: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Immobiliengutachter Darmstadt – Bewertungsverfahren

Zur Bestimmung des Verkehrswertes einer Immobilie stehen dem Gutachter unterschiedliche Wertermittlungsverfahren zur Verfügung.

Das Vergleichswertverfahren

Das Regelverfahren für die Ermittlung des Bodenwertes bebauter und unbebauter Grundstücke ist das Vergleichswertverfahren, welches nach §§ 24 bis 26 ImmoWertV definiert ist. In der Regel eignet sich dieser Ansatz auch für die Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke. Es handelt sich dabei um ein statistisches Verfahren der Wertermittlung von Grundstücken.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren nach §§ 27 bis 34 ImmoWertV wird angewendet, wenn es um die Verkehrswertermittlung von Renditeobjekten geht. In der Regel handelt es sich dabei um Gewerbegrundstücke, Mietwohngrundstücke und Grundstücke mit gemischter Nutzung. In diesem Falle basiert die Ermittlung des Marktwertes einer Immobilie auf den am Markt üblicherweise erzielbaren Mieteinnahmen.

Sachwertverfahren

Grundlage des Sachwertverfahrens nach §§ 35 bis 39 ImmoWertV ist die Bausubstanz einer Immobilie. Dabei ergibt sich der Sachwert aus dem Wert des Grundstücks und dem Zeitwert des sich darauf befindlichen Gebäudes inklusive baulicher Nebenanlagen, die anhand eines objektspezifisch angepassten Sachwertfaktors an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt angepasst werden.

Das Sachwertverfahren wird zur Verkehrswertermittlung einer Immobilie dann herangezogen, wenn sich im marktüblichen Geschäftsverkehr nicht die Erträge preisbildend auswirken, sondern der eigentliche Sachwert. Dieser Umstand ist in der Regel bei Ein- und Zweifamilienhäusern gegeben und bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern.

Anlässe zur Wertermittlung

Die häufigsten Gründe für eine Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken:

  • An- und Verkauf von Häusern
  • Bestimmung und Übertragung von Vermögen
  • Beleihungen und Finanzierungen
  • Steuerangelegenheiten
  • Nachlass- und Erbschaftsangelegenheiten
  • Rechtsstreitigkeiten
  • Zwangsversteigerungen

Wie läuft der Prozess eines Immobiliengutachtens in Darmstadt ab?

Der erste Schritt zur Bewertung einer Immobilie ist ein Vorgespräch mit dem Auftraggeber, um den Umfang und die Aufgabenstellung abzustimmen. Nach der Auftragsbestätigung wird ein Besichtigungstermin vereinbart.

Für die Bewertung an sich werden einige Dokumente benötigt, die in der Regel vom Auftraggeber zusammengestellt und dem Sachverständigen zur Verfügung gestellt werden sollten. Vereinzelt und nach Absprache kann BlueHill diese Aufgabe bei Vorlage einer gültigen Vollmacht kostenpflichtig übernehmen.

Benötigte Dokumente

  • Flächenaufmaße und -berechnungen
  • Unterschriebene Vollmacht
  • Grundrisse und Gebäudeschnitte
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster
  • Mieterliste und Mietverträge
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Baulastenauskunft (Negativbescheid)

Bei Wohnungs- und Teileigentum

  • Protokolle der Eigentümerversammlungen
  • Informationen zur Instandhaltungsrücklage
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Gemeinschaftsordnung
  • Teilungserklärung

Weitere Informationen (sofern vorhanden)

  • Gebäudebeschreibung
  • Auskunft aus dem Altlastenkataster
  • Informationen zu eventuellen Bauschäden
  • Auflistung von Betriebs- und Bewirtschaftungskosten
  • Baugenehmigung(en)
  • Informationen über außergewöhnliche Investitionen in die Immobilie

Bei Rechten und Belastungen

  • Bewilligungsurkunde(n)
  • Erbbaurechtsvertrag

Nach der Fertigstellung stellt BlueHill das Gutachten dem jeweiligen Auftraggeber in gebundener Form zur Verfügung.

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