Die wichtigsten Informationen über den Immobilienmarkt Würzburg

Die kreisfreie Stadt Würzburg im Bundesland Bayern hat 127.587 Einwohner (Stand: 30.09.2023, Bayerisches Landesamt für Statistik) und liegt im Regierungsbezirk Unterfranken. Bis 2040 wird von einer konstanten Bevölkerungsentwicklung ausgegangen, das Statistische Landesamt hat einen leichten Zuwachs von 0,8 % prognostiziert. Bei einer Fläche von 87,63 km² ergibt sich eine Einwohnerdichte von rd. 1.456 Einwohner/km². Würzburg wird dem Demografietyp 7 „Großstädte und Hochschulstandorte mit heterogener sozioökonomischer Dynamik“ zugeordnet (Wegweiser Kommune, Bertelsmann Stiftung). Das Wirtschaftsforschungsunternehmen Prognos bewertet die Zukunftschancen der kreisfreien Stadt mit „sehr hohe Chancen“.

Die durchschnittliche Angebotsmiete für Wohnungen liegt gemäß aktuellen Daten zwischen 9,60 €/m² und 16,20 €/m². Der Schwerpunkt lässt sich bei 10,80 €/m² lokalisieren. Die Mietpreise sind seit 5 Jahren kontinuierlich gestiegen und haben im vierten Quartal 2023 ein Plus von 4,4 % im Vergleich zum Vorjahresquartal erzielt.
Die höchsten Mieten werden in der Altstadt aufgerufen. (1)
Für Neubau weist der IVD-Wohn-Preisspiegel, je nach Wohnwert, Mieten von 11,50 €/m² bis 13,50 €/m² aus.

Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen liegt im vierten Quartal 2023 bei ca. 3.700 €/m². Dies ist knapp 8 % weniger als noch im Vorjahr. Die Kaufpreisspanne bewegt sich zwischen ca. 3.000 €/m² und 6.620 €/m². (1) Für Büroflächen bewegt sich die Durchschnittsmiete je nach Lage und Flächenqualität zwischen 8,25 €/m² und 15,00 €/m². (2)

Quelle: (1) Eigene Marktbeobachtung; (2) IVD Gewerbe-Preisspiegel 2022/2023

Ihre Experten für Immobilienbewertung in Würzburg

Das Team der BlueHill Estate Group berät Sie gerne bei der Bewertung sowie z.B. im Rahmen des An- und Verkaufs von Immobilien in Würzburg und Umgebung. Durch die entsprechende Beratung eines Sachverständigen können bestmögliche Entscheidungen getroffen und mögliche negative finanzielle Folgen vermieden werden. Unser auf verschiedenste Nutzungsarten spezialisiertes Team stützt sich dabei auf die anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre (gem. § 194 BauGB/ImmoWertV 2021).

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Unsere Expertise

Unser Team kann neben der Bewertung von Wohnimmobilien auch Erfahrung mit anderen Nutzungsarten wie bspw. Büro-, Einzelhandels-, Hotel-, Logistik-, Light Industrial- und Spezialimmobilien nachweisen. Die Wertermittlung kann sowohl für einzelne Objekte als auch Immobilienportfolios erfolgen. Neben bebauten und unbebauten Grundstücken können Erbbaurechte sowie sonstige Rechte oder Belastungen bewertet werden. Unsere Wertermittlung stützt sich auf die anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre und -methoden (gem. § 194 BauGB / ImmoWertV 2021). Daneben sind bei Bedarf auch Bewertungen nach internationalen Wertermittlungsmethoden wie z. B. Discounted-Cashflow-Verfahren, Investment- Methode möglich.

Dabei bilden sorgfältige und umfassende Marktrecherche, ein fundiertes Marktverständnis sowie immobilienspezifisches Know-how die Basis unserer Wertermittlungen. Die gutachterliche Expertise in unserem Unternehmen konnte nicht zuletzt durch Mitgliedschaften in Verbänden mit hohen Eintrittsbarrieren – z.B. „Royal Institution of Chartered Surveyors“ oder „Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger“ – sowie durch erlangte Personenzertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024 nachgewiesen werden.

Unser Leistungsspektrum

  • Gerichtsfestes Verkehrswert- / Marktwertgutachten gemäß § 194 BauGB
  • Portfoliobewertungen
  • Marktwertschätzung/ Kaufberatung

Definition des Verkehrswertes von Immobilien

Gemäß Definition des § 194 BauGB wird der Verkehrswert generell durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse zu erzielen wäre.

Dabei steht der Verkehrswert inhaltlich im Einklang mit dem Market Value (Marktwert) gemäß Red Book der RICS. Dieses definiert den Marktwert als den geschätzten Betrag, zu welchem ein Vermögensgegenstand oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem kaufwilligen Käufer im Rahmen einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und nach einer angemessenen Vermarktungsdauer veräußert werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Bewertung durch zertifizierte Gutachter (u.a. staatliche Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024)

Expertise in verschiedensten Nutzungsarten (Wohn- und Gewerbeimmobilien)

Fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes

Individuelle, neutrale und persönliche Beratung im Rahmen der Wertermittlung

Wertermittlungsmethoden für Immobilien

Die Bewertung erfolgt grundsätzlich gemäß der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten „Immobilienwertermittlungsverordnung 2021“ (ImmoWertV 2021), welche die vorherige ImmoWertV i.d.F. vom 19.05.2010 inkl. Wertermittlungsrichtlinien abgelöst hat. Die Verordnung ist bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) im Sinne des § 194 BauGB sowie bei der Ableitung der notwendigen Daten durch die Gutachterausschüsse seit dem 01.01.2022 zwingend anzuwenden. Als Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts sieht die ImmoWertV 2021 das Vergleichswertverfahren (§§ 24 – 26 ImmoWertV 2021), das Ertragswertverfahren (§§ 27 – 34 ImmoWertV 2021) sowie das Sachwertverfahren (§§ 35 – 39 ImmoWertV 2021) vor. Wählen muss man die Verfahren nach der Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten.

Vergleichswertverfahren

Es handelt es sich bei dem Vergleichswertverfahren um eine statistische Methode der Grundstückswertermittlung. Das Vergleichswertverfahren (§§ 24 – 26 ImmoWertV 2021) stellt das Regelverfahren für die Bodenwertermittlung unbebauter Grundstücke dar und ist generell auch als Methode für die Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke geeignet. Der Verkehrswert wird hierbei aus einer ausreichenden Anzahl von Verkaufspreisen hinreichend vergleichbarer Objekte abgeleitet. Liegen genügend geeignete Vergleichspreise vor, führt das Vergleichswertverfahren unmittelbar zum Verkehrswert einer Liegenschaft, während Sach- und Ertragswertverfahren vor allem bei Mangel ebendieser Vergleichspreise in Erwägung gezogen werden. Definiert ist das Vergleichswertverfahren in §§ 24 – 26 ImmoWertV 2021.

Ertragswertverfahren

Klassischer Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens sind Gewerbegrundstücke, Mietwohngrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke. Es wird dabei der Ertragswert auf Basis marktüblich erzielbarer Mieteinnahmen ermittelt. Das Ertragswertverfahren (§§ 27 – 34 ImmoWertV 2021) eignet sich üblicherweise für die Verkehrswertermittlung von Renditeimmobilien, die dem Eigentümer zur Erzielung von Erträgen dienen.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt dann in der Verkehrswertermittlung zur Anwendung, wenn sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen als für die Preisbildung ausschlaggebend darstellt, insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern sowie Doppelhaushälften. Grundlage des Sachwertverfahrens bilden §§ 35 – 39 ImmoWertV 2021. Bei dem Sachwertverfahren handelt es sich um ein auf Baukosten basierendes Wertermittlungsverfahren. Der Sachwert setzt sich aus dem Wert des unbebauten Grundstücks und dem Zeitwert des aufstehenden Gebäudes sowie seiner Außenanlagen zusammen.

Wertermittlungsanlässe

  • Erbangelegenheiten
  • Immobilienkauf und -verkauf
  • Beleihung / Finanzierung
  • Vermögensbestimmung und -übertragung
  • Rechtstreitigkeiten
  • Steuerliche Angelegenheiten
  • Zwangsversteigerungen

Ablauf der Wertermittlung

Es muss zunächst der gewünschte Umfang der Bewertung und Beratung durch den Auftraggeber festgelegt werden. Sobald dies geschehen ist und der Auftrag bestätigt wurde, kann sich bezüglich eines Besichtigungstermins abgestimmt werden. Es werden für die Bewertung verschiedene Unterlagen benötigt. In der Regel werden die für die Wertermittlung relevanten Dokumente durch den Auftraggeber zur Verfügung gestellt. Einzelne Unterlagen können – bei Vorlage einer entsprechenden Vollmacht und auf Rechnung des Auftraggebers – auch seitens BlueHill eingeholt werden.

Benötigte Dokumente

  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Unterschriebene Vollmacht
  • Mieterliste / Mietverträge
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster
  • Flächenaufmaße / -berechnungen
  • Grundrisse / Gebäudeschnitte

Bei Wohnungs- und Teileigentum

  • Teilungserklärung
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Gemeinschaftsordnung
  • Informationen zur Instandhaltungsrücklage

Weitere Informationen (sofern vorhanden)

  • Gebäudebeschreibung
  • Baugenehmigung(en)
  • Aufstellung von Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
  • Informationen über Investitionen in das Gebäude
  • Informationen zu etwaigen Bauschäden
  • Auskunft aus dem Altlastenkataster

Bei Rechten und Belastungen

  • Bewilligungsurkunde(n)
  • Erbbaurechtsvertrag

Es kann mit der Wertermittlung seitens des Sachverständigen begonnen werden, sobald alle Unterlagen eingeholt wurden. Nach Abschluss der Erstellung des Gutachtens (Dauer der Gutachtenerstattung in Abhängigkeit von Art und Umfang des Wertermittlungsauftrages) wird dieses dem Auftraggeber zur Verfügung gestellt.

Erläuterung zum Sachverständigenwesen

Die Berufsbezeichnung des Sachverständigen im Bereich der Immobilienwertermittlung ist, anders als in anderen Berufen, nicht geschützt. Grundsätzlich haben sich in Deutschland zwei Systeme zur Sicherung der Qualität in Bezug auf die persönliche und fachliche Eignung von Gutachtern herausgebildet. Dazu gehört auf der einen Seite das langjährig bewährte und anerkannte System der „öffentlichen Bestellung und Vereidigung“ von Sachverständigen durch die Ingenieur- und Handelskammern. Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfüllen unter anderem im Rahmen von (Rechts-) Streitigkeiten als Gutachter und als unabhängige Berater eine wichtige Aufgabe. Eine öffentliche Bestellung und Vereidigung kann nur an Personen erteilt werden, welche sowohl auf fachlicher als auch auf persönlicher Ebene den sich aus dieser Aufgabe ergebenden hohen Anforderungen entsprechen.

Auf der anderen Seite etabliert sich das europaweit gebilligte System der Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Der Antragsteller muss dabei, gegenüber der nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle, seine fachliche und persönliche Qualifizierung nachweisen, was in der Regel über Ausbildungsnachweise, Proben seiner Arbeit (z. B. Wertermittlungsgutachten) und Prüfungen geschieht. Im Falle einer Zertifizierung überwacht die Zertifizierungsstelle den Sachverständigen im Anschluss regelmäßig (z. B. durch Fortbildungsnachweise), wodurch Sachverstand sowie Aktualität des Fachwissens entsprechend den Anforderungen der DIN EN ISO/IEC 17024 sichergestellt werden.

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