Immobilienbewertung – Unsere Leistungen

Unser Team ist auf die Verkehrswert-/Marktwertermittlung von einzelnen Immobilien sowie Immobilienportfolios unterschiedlichster Nutzungsarten (z. B. Wohnen, Büro, Einzelhandel, Hotel, Logistik, Light Industrial und Spezialimmobilien) spezialisiert. In diesem Zusammenhang bieten wir Wertermittlungen für unbebaute und bebaute Grundstücke sowie Erbbaurechte und sonstige Rechte/Belastungen an.

Unsere Wertermittlung stützt sich dabei auf die in Deutschland anerkannten Regeln der Wertermittlungslehre (gem. § 194 BauGB / ImmoWertV 2021). Daneben sind auch Bewertungen nach internationalen Wertermittlungsmethoden, wie z. B. Discounted-Cashflow-Verfahren, Investment Methode etc. möglich.

Dabei bilden sorgfältige und umfassende Marktrecherche, ein fundiertes Marktverständnis sowie immobilienspezifisches Know-how die Basis unserer Wertermittlungen. Grundsätzlich ist eine Erstellung der Immobiliengutachten in deutscher und englischer Sprache möglich.

Unser Leistungsspektrum

  • Verkehrswert- / Marktwertgutachten gemäß § 194 BauGB (gerichtlich verwendbar)
  • Kurzgutachten / Kaufberatung (max. 10 Seiten)
  • Portfoliobewertungen

Bewertung durch qualifizierte Gutachter (u.a. Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024, Chartered Surveyor/MRICS, etc.)

 

 

Expertise in verschiedensten Nutzungsarten (Wohn- und Gewerbeimmobilien)

 

Fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes

 

Individuelle, neutrale und persönliche Beratung im Rahmen der Wertermittlung

 

Definition des Verkehrswertes von Immobilien

Die Bewertung erfolgt gemäß der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten „Immobilienwertermittlungsverordnung 2021“ (ImmoWertV 2021), welche die vorherige ImmoWertV i.d.F. vom 19.05.2010 inkl. Wertermittlungsrichtlinien abgelöst hat. Die Verordnung ist bei der Ermittlung der Verkehrswerte im Sinne des § 194 BauGB sowie bei der Ableitung der notwendigen Daten durch die Gutachterausschüsse seit dem 01.01.2022 zwingend anzuwenden. Als Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts sieht die ImmoWertV das Vergleichswertverfahren (§§ 24 – 26 ImmoWertV 2021), das Ertragswertverfahren (§§ 27 – 34 ImmoWertV 2021) sowie das Sachwertverfahren (§§ 35 – 39 ImmoWertV 2021) vor. Die angewendeten Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten sowie der sonstigen Umstände des Einzelfalls – insbesondere die Eignung der zur Verfügung stehenden Daten – zu wählen. Die Wahl ist stets zu begründen.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren stellt das Regelverfahren für die Bodenwertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke dar und ist generell auch als Methode für die Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke geeignet. Bei dem Vergleichswertverfahren handelt es sich um eine statistische Methode der Grundstückswertermittlung. Der Verkehrswert wird hierbei aus einer ausreichenden Anzahl von Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Sofern genügend geeignete Vergleichspreise vorliegen, führt das Vergleichswertverfahren unmittelbar zum Verkehrswert einer Liegenschaft, während Sach- und Ertragswertverfahren vor allem bei Mangel ebendieser Vergleichspreise in Erwägung gezogen werden.

Ertragsverfahren

Das Ertragswertverfahren eignet sich üblicherweise für die Verkehrswertermittlung von Renditeimmobilien, die dem Eigentümer zur Ertragserzielung dienen. Klassischer Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens sind Mietwohngrundstücke, Gewerbegrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt dann zur Anwendung, wenn sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen als für die Preisbildung ausschlaggebend darstellt, insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern sowie Doppelhaushälften. Bei dem Sachwertverfahren handelt es sich um ein auf Baukosten basierendes Wertermittlungsverfahren. Der Sachwert setzt sich aus dem Wert des unbebauten Grundstücks und dem Zeitwert des aufstehenden Gebäudes sowie seiner Außenanlagen zusammen.

Mögliche Bewertungsanlässe

  • An- und Verkauf
  • Vermögensbestimmung und -übertragung
  • Rechtstreitigkeiten
  • Erbschaft / Schenkung
  • Zwangsversteigerungen
  • Steuerliche Zwecke
  • Beleihung/Finanzierung

Ablauf der Wertermittlung

  • In einem Beratungsgespräch werden mit dem Auftraggeber gemeinsam die zu erfüllenden Aufgaben und Ziele erörtert bzw. der Umfang der Bewertung bestimmt.
  • Es wird sich auf einen verbindlichen Zeitplan für die Wertermittlung verständigt.
  • Leistungsumfang und Aufwand werden vorab kalkuliert und in einem Angebot transparent dargelegt.
  • Für die Wertermittlung relevante Unterlagen werden durch den Auftraggeber zur Verfügung gestellt bzw. können auch seitens BlueHill eingeholt werden.
  • Gerne kann das Gutachten nach Fertigstellung gemeinsam mit dem Auftraggeber besprochen werden.

Erforderliche Dokumente

  • Unterschriebene Vollmacht
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster
  • Flächenaufmaße / -berechnungen
  • Grundrisse / Gebäudeschnitte
  • Mieterliste / Mietverträge

Weitere Informationen (sofern vorhanden)

  • Baugenehmigungsunterlagen
  • Informationen über Investitionen in das Gebäude
  • Aufstellung von Bewirtschaftungs- und Betriebskosten

Bei Wohnungs- und Teileigentum

  • Teilungserklärung
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
  • Informationen zur Instandhaltungsrücklage
  • Wirtschaftspläne

Bei Rechten und Belastungen

  • Bewilligungsurkunde(n)
  • Erbbaurechtsvertrag

Wissenswertes zum Sachverständigenwesen

Die Berufsbezeichnung des Sachverständigen im Bereich der Immobilienwertermittlung ist nicht geschützt. Grundsätzlich haben sich in Deutschland zwei Systeme zur Sicherung der Qualität in Bezug auf die persönliche und fachliche Eignung von Gutachtern herausgebildet. Dazu gehört auf der einen Seite das langjährig bewährte und anerkannte System der „öffentlichen Bestellung und Vereidigung“ von Sachverständigen durch die Ingenieur- und Handelskammern. Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfüllen unter anderem im Rahmen von (Rechts-) Streitigkeiten als Gutachter und als unabhängige Berater eine bedeutende Aufgabe. Eine öffentliche Bestellung und Vereidigung kann nur durch Personen erlangt werden, welche sowohl auf fachlicher als auch auf persönlicher Ebene den sich aus dieser Aufgabe ergebenden hohen Anforderungen entsprechen.

Auf der anderen Seite hat sich das europaweit anerkannte System der Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 etabliert. Dabei muss der Antragsteller gegenüber der nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle seine fachliche und persönliche Qualifizierung nachweisen, was in der Regel über Ausbildungsnachweise, Arbeitsproben (z. B. Wertermittlungsgutachten) und Prüfungen geschieht. Im Falle einer Zertifizierung überwacht die Zertifizierungsstelle den Sachverständigen im Anschluss regelmäßig (z. B. durch Fortbildungsnachweise), wodurch Kompetenz sowie Aktualität des Fachwissens entsprechend den Anforderungen der DIN EN ISO/IEC 17024 sichergestellt werden.

International hoch anerkannt ist zudem der „Chartered Surveyor“ der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Die RICS, in Großbritannien gegründet, erhielt 1881 die königliche Charta und ist der weltweit führende Berufsverband für Immobilienfachleute. Chartered Surveyor kann werden, wer entsprechende Eignungsverfahren durchläuft und das Final Assessment besteht. Qualifizierte Mitglieder tragen die Berufsbezeichnungen MRICS (Professional Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors) oder FRICS (Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors).