Immobilienbewertung – Unsere Leistungen

Unser Team ist auf die Bewertung von einzelnen Immobilien sowie Immobilienportfolios unterschiedlichster Nutzungsarten (z. B. Wohnen, Büro, Einzelhandel, Hotel, Logistik, Light Industrial und Spezialimmobilien) spezialisiert. In diesem Zusammenhang bieten wir Wertermittlungen für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Erbbaurechte und sonstige Rechte/Belastungen an.

Unsere Wertermittlung stützt sich dabei auf die anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre- und methoden (gem. § 194 BauGB / ImmoWertV). Daneben sind bei Bedarf auch Bewertungen nach internationalen Wertermittlungsmethoden, wie z. B. Discounted-Cashflow-Verfahren, Investment Methode etc. möglich.

Dabei bilden sorgfältige und umfassende Marktrecherche, ein fundiertes Marktverständnis sowie immobilienspezifisches Know-how die Basis unserer Wertermittlungen. Grundsätzlich ist eine Erstellung der Immobiliengutachten in deutscher und englischer Sprache möglich.

Unser Leistungsspektrum:

– Verkehrswert- / Marktwertgutachten gemäß § 194 BauGB (gerichtlich verwendbar)
– Kurzgutachten / Kaufberatung (max. 10 Seiten)
– Portfoliobewertungen

Immobilienbewertung auch in Ihrer Nähe:

Definition des Verkehrswertes von Immobilien

Der Verkehrswert gemäß Definition des § 194 BauGB wird im Allgemeinen durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksichtnahme auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Dabei steht der Verkehrswert nach § 194 BauGB inhaltlich im Einklang mit dem „Market Value“ laut Red Book (RICS). Dieses definiert den Marktwert als „den geschätzten Betrag, zu welchem ein Vermögensgegenstand oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem kaufwilligen Käufer im Rahmen einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und nach einer angemessenen Vermarktungsdauer veräußert werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“

Wertermittlungsmethoden für Immobilien

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) stellt die Kurzbezeichnung für die „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ vom 19.5.2010 (BGBl. I S. 639) dar. Die ImmoWertV ist eine Rechtsverordnung der Bundesregierung, auf deren Basis Wertermittlungsverfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts, insbesondere bei Grundstücken, durch nach dem Baugesetzbuch bestellte Gutachterausschüsse durchzuführen sind. Als Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts sieht die ImmoWertV das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren vor.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren (§§ 15-16 ImmoWertV) stellt das Regelverfahren für die Bodenwertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke dar und ist generell auch als Methode für die Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke geeignet. Bei dem Vergleichswertverfahren handelt es sich um eine statistische Methode der Grundstückswertermittlung. Der Verkehrswert wird hierbei aus einer ausreichenden Anzahl von Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Sofern genügend geeignete Vergleichspreise vorliegen, führt das Vergleichswertverfahren unmittelbar zum Verkehrswert einer Liegenschaft, während Sach- und Ertragswertverfahren vor allem bei Mangel ebendieser Vergleichspreise in Erwägung gezogen werden.

Ertragsverfahren

Das Ertragswertverfahren (§§ 17-20 ImmoWertV) eignet sich üblicherweise für die Verkehrs-wertermittlung von Renditeimmobilien, die dem Eigentümer zur Ertragserzielung dienen. Klassischer Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens sind Mietwohngrundstücke, Gewerbegrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke.

Sachwertverfahren

Bei dem Sachwertverfahren (§§ 21-23 ImmoWertV) handelt es sich um ein auf Baukosten basierendes Wertermittlungsverfahren. Der Sachwert setzt sich aus dem Wert des unbebauten Grundstücks und dem Zeitwert des aufstehenden Gebäudes sowie seiner Außenanlagen zusammen. Das Sachwertverfahren kann in der Verkehrswertermittlung dann zur Anwendung kommen, wenn sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen als für die Preisbildung ausschlaggebend darstellt, insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften sowie Reihenhäusern.

Mögliche Bewertungsanlässe

– An- und Verkauf
– Vermögensbestimmung und -übertragung
– Rechtstreitigkeiten
– Erbangelegenheiten
– Zwangsversteigerungen
– Steuerliche Zwecke
– Beleihung/Finanzierung

Ablauf der Wertermittlung

Zunächst wird der gewünschte Umfang der Bewertung durch den Kunden bestimmt. Sobald dies geschehen ist und der Auftrag bestätigt wurde, kann in den darauffolgenden Tagen ein Termin zur Besichtigung vereinbart werden. Für die Bewertung werden diverse Dokumente benötigt. In der Regel werden die für die Wertermittlung relevanten Unterlagen durch den Auftraggeber zur Verfügung gestellt. Einzelne Unterlagen können – bei Vorlage einer entsprechenden Vollmacht und auf Rechnung des Auftraggebers – auch seitens BlueHill eingeholt werden.

Benötigte Dokumente
– Unterschriebene Vollmacht
– Aktueller Grundbuchauszug
– Flächenaufmaße / -berechnungen
– Grundrisse / Gebäudeschnitte
– Auszug aus dem Liegenschaftskataster
– Mieterliste / Mietverträge

Weitere Informationen (sofern vorhanden)
– Baugenehmigung(en)
– Gebäudebeschreibung
– Informationen über Investitionen in das Gebäude
– Informationen zu etwaigen Bauschäden
– Auskunft aus dem Altlastenkataster
– Aufstellung von Bewirtschaftungs- und Betriebskosten

Bei Wohnungs- und Teileigentum
– Teilungserklärung
– Abgeschlossenheitsbescheinigung
– Gemeinschaftsordnung
– Informationen zur Instandhaltungsrücklage

Bei Rechten und Belastungen
– Bewilligungsurkunde(n)
– Erbbaurechtsvertrag

Sobald alle Unterlagen vorliegen, kann seitens des Sachverständigen mit der Wertermittlung begonnen werden. Nach Fertigstellung des Gutachtens (Dauer der Gutachtenerstattung in Abhängigkeit von Art und Umfang des Wertermittlungsauftrages) wird dieses dem Auftraggeber zur Verfügung gestellt.

Erläuterung zum Sachverständigenwesen

Anders als für andere Berufsgruppen ist die Berufsbezeichnung des Sachverständigen im Bereich der Immobilienwertermittlung nicht geschützt. Grundsätzlich haben sich in Deutschland zwei Systeme zur Sicherung der Qualität in Bezug auf die persönliche und fachliche Eignung von Gutachtern herausgebildet. Dazu gehört auf der einen Seite das langjährig bewährte und anerkannte System der „öffentlichen Bestellung und Vereidigung“ von Sachverständigen durch die Ingenieur- und Handelskammern. Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfüllen unter anderem im Rahmen von (Rechts-) Streitigkeiten als Gutachter und als unabhängige Berater eine bedeutende Aufgabe. Eine öffentliche Bestellung und Vereidigung kann nur durch Personen erlangt werden, welche sowohl auf fachlicher als auch auf persönlicher Ebene den sich aus dieser Aufgabe ergebenden hohen Anforderungen entsprechen.

Auf der anderen Seite etabliert sich das europaweit anerkannte System der Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Dabei muss der Antragsteller gegenüber der nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle seine fachliche und persönliche Qualifizierung nachweisen, was in der Regel über Ausbildungsnachweise, Arbeitsproben (z. B. Wertermittlungsgutachten) und Prüfungen geschieht. Im Falle einer Zertifizierung überwacht die Zertifizierungsstelle den Sachverständigen im Anschluss regelmäßig (z. B. durch Fortbildungsnachweise), wodurch Kompetenz sowie Aktualität des Fachwissens entsprechend den Anforderungen der DIN EN ISO/IEC 17024 sichergestellt werden.