Die wichtigsten Informationen über den Immobilienmarkt Offenbach

Die kreisfreie Stadt Offenbach ist die fünftgrößte Stadt des Bundeslandes Hessen und hat ca. 131.000 Einwohner (Stand 30.06.2021, Statistisches Landesamt Hessen). Bis 2040 prognostiziert das hessische Landesamt für die in unmittelbarer Nachbarschaft/Nähe zu Frankfurt am Main gelegene Stadt Offenbach einen Bevölkerungsanstieg von etwas mehr als 4,0 %. Das Stadtgebiet dehnt sich über eine Fläche von 44,9 km² aus und ist in 21 Stadtteile untergliedert.

Der Einfluss Frankfurts macht sich auf Offenbachs Wohnimmobilienmarkt bemerkbar. Die Preise haben in den letzten Jahren stark angezogen. So lag laut Schätzungen von Ende 2021 der mittlere Mietpreis auf einem Niveau von 12,00 €/m². Sehr gute Lagen generieren durchweg deutlich höhere Mieten. (1)

Auch für Eigentumswohnungen können stetig steigende Preise festgestellt werden. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis pendelte sich im selben Jahr auf 4.200 € ein. In den bevorzugten Lagen sind Preise von deutlich über 5.000 €/m² vorzufinden. (1)

Der Markt für Bürovermietung erzielte ein ansehnliches Ergebnis. Die IHK Frankfurt Rhein-Main veröffentlichte dabei Zahlen für Büromieten, die sich abhängig von der Lage zwischen 5,00 und 22,50 €/m² bewegten. Im Durchschnitt konnten 14,50 €/m² erzielt werden. Schätzungen zufolge lag die Spitzenrendite für Büroimmobilien bei 4,30 %. (1)

Quelle: (1) Eigene Marktbeobachtung

Ihre Experten für Immobiliengutachten in Offenbach

Der Markt für Immobilien in Offenbach und Umgebung ist von einer hohen Dynamik geprägt. Das birgt die Gefahr, dass Fehlentscheidungen beim Ankauf oder bei der Veräußerung von Immobilien mit negativen finanziellen Auswirkungen einhergehen. Daher ist es von entscheidender Bedeutung, das Urteil eines fachkundigen Immobiliensachverständigen einzuholen.

Das Team von BlueHill ist seit einigen Jahren auf dem Offenbacher Immobilienmarkt als gut vernetzter Immobiliengutachter tätig. Wir besitzen eine umfassende Kenntnis des hiesigen Immobilienmarktes und den verschiedenen Nutzungsarten. Dabei basiert die Erstellung von Wertermittlungsgutachten auf den allgemein anerkannten Regelungen der deutschen Wertermittlungslehre nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

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Bewertung durch zertifizierte Gutachter (u.a. staatliche Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024)

Expertise in verschiedensten Nutzungsarten (Wohn- und Gewerbeimmobilien)

Fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes

Individuelle, neutrale und persönliche Beratung im Rahmen der Wertermittlung

Unsere Expertise

Das Team von BlueHill übernimmt die Bewertung von Einzelimmobilien und Immobilienportfolios der unterschiedlichsten Nutzungsarten für Sie. Unsere Expertise umfasst unterschiedliche Immobilienarten wie Büro, Wohnen, Logistik, Light Industrial, Einzelhandel, Hotel und Spezialimmobilien. In diesem Zusammenhang beinhaltet unser Angebot sowohl Wertermittlungen für bebaute und unbebaute Grundstücke als auch Erbbaurechte und sonstige Rechte bzw. Belastungen. Unsere Arbeit basiert auf den Regelungen der deutschen Wertermittlungslehre und -verfahren (nach § 194 BauGB / ImmoWertV).

Auf Wunsch können auch Bewertungen nach internationalen Ansätzen durchgeführt werden, bspw. nach dem geläufigen Discounted-Cashflow-Verfahren oder der Investment-Methode. Die Basis unserer Wertermittlungen setzt sich aus sorgfältigen und umfassenden Marktrecherchen, einem profunden Marktverständnis und einem spezifischen Know-how bezüglich Immobilien zusammen. Bestätigt werden diese Kompetenzen durch Mitgliedschaften in angesehenen Institutionen. Hervorzuheben sind dabei der „Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger“ und die „Royal Institution of Chartered Surveyors“. Zudem können wir Personenzertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024 nachweisen.

Ortsbegehung durch Sachverständigen, vollumfängliche Wertermittlung nach ImmoWertV (gerichtsfest), Umfang ca. 30 – 50 Seiten, Honorar nach BVS Richtlinie

Ortsbegehung durch Sachverständigen, Wertermittlung der Immobilie mit reduzierter Ausarbeitung, Honorar anteilig (ca. 50% – 60%) bezogen auf die Empfehlung gemäß BVS Richtlinie.

Das Honorar für eine Wertermittlung ist abhängig vom Umfang und der Größe des betreffenden Immobilienportfolios (Einzel- oder Portfoliogutachten).

Der Verkehrswert einer Immobilie

Bei den meisten Kunden, die sich für den Immobilienwert interessieren, handelt es sich um Immobilienbesitzer und potenzielle Käufer. Der Marktwert definiert sich dabei nach § 194 BauGB: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Immobiliengutachter Offenbach – Bewertungsverfahren

Gemäß der ImmoWertV stehen zur Bestimmung des Verkehrswertes einer Immobilie verschiedene Verfahren zur Verfügung:

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren nach §§ 24–26 ImmoWertV ist die übliche Methode zur Bodenwertermittlung unbebauter und bebauter Grundstücke. Es eignet sich zudem für die Verkehrswertermittlung von bebauten Grundstücken. Es handelt sich dabei um ein anerkanntes statistisches Verfahren zur Wertermittlung von Grundstücken.

Grundlage ist eine ausreichend hohe Anzahl an Verkaufspreisen vergleichbarer Liegenschaften. Von diesen ausgehend kann der Verkehrswert der zu bewertenden Immobilie unmittelbar abgeleitet werden. Sollten nicht genügend Verkaufspreise von ähnlichen Immobilien vorliegen, werden entweder das Ertrags- oder das Sachwertverfahren herangezogen, um den Wert einer Liegenschaft zu ermitteln.

Ertragswertverfahren

Diese Methode wird in §§ 27 bis 34 ImmoWertV definiert und eignet sich für die Ermittlung des Wertes von Renditeimmobilien, die der Eigentümer unter dem Aspekt der Ertragserzielung bewirtschaftet. Darunter werden Mietwohngrundstücke, Gewerbegrundstücke und Grundstücke mit Mischnutzung verstanden. Der Ertragswert wird unter Berücksichtigung der am Markt üblicherweise erzielbaren Mieterträge ermittelt.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren nach §§ 35 – 39 ImmoWertV basiert auf den Baukosten einer Immobilie. Der Sachwert an sich setzt sich zusammen aus dem Wert des unbebauten Grundstücks und der alterswertgeminderten Immobilie mit samt den dazugehörigen Außenanlagen. Das Verfahren kommt in der Verkehrswertermittlung dann zur Anwendung, wenn sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht die Ertragserzielung, sondern der Sachwert als preisbildend darstellt. Es wird hauptsächlich bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern genutzt.

Wertermittlungsanlässe

Wertermittlung – die häufigsten Gründe

  • Objektkauf und -verkauf
  • Vermögensbestimmung und -übertragung
  • Rechtstreitigkeiten
  • Nachlassangelegenheiten / Erbangelegenheiten
  • Zwangsversteigerungen
  • Steuerliche Zwecke
  • Beleihung / Finanzierung

Der Prozess eines Immobiliengutachtens – Offenbach

Bei einem Immobiliengutachten wird zuerst, zusammen mit dem Auftraggeber, der Umfang der Bewertung festgelegt. Nach der Bestätigung des Auftrags wird ein Termin vereinbart, um die zu bewertende Immobilie zu besichtigen. Für die Bewertung benötigen wir eine Reihe von Dokumenten, welche uns für gewöhnlich durch den Auftraggeber zugänglich gemacht werden. In einzelnen Fällen kann BlueHill die Beschaffung auf Rechnung übernehmen. Dazu benötigen wir eine entsprechende Vollmacht des Auftraggebers.

Benötigte Dokumente

  • Unterschriebene Vollmacht
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Flächenaufmaße / -berechnungen
  • Grundrisse / Gebäudeschnitte
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster
  • Baulastenauskunft (Negativbescheinigung)
  • Mieterliste / Mietverträge

Bei Wohnungs- und Teileigentum

  • Teilungserklärung
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Gemeinschaftsordnung
  • Informationen zur Instandhaltungsrücklage
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen

Weitere Informationen (sofern vorhanden)

  • Baugenehmigung(en)
  • Gebäudebeschreibung
  • Informationen über Investitionen in das Gebäude
  • Informationen zu etwaigen Bauschäden
  • Auskunft aus dem Altlastenkataster
  • Aufstellung von Bewirtschaftungs- und Betriebskosten

Bei Rechten und Belastungen

  • Bewilligungsurkunde(n)
  • Erbbaurechtsvertrag

Der Zeitrahmen, welcher für ein Gutachten notwendig ist, richtet sich nach Umfang und Art des Wertermittlungsauftrags. Nach Abschluss stellen wir dem Auftraggeber das Gutachten in gebundener Form zur Verfügung.

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