Die wichtigsten Informationen über den Immobilienmarkt Wiesbaden

Wiesbaden ist die Landeshauptstadt und bildet mit 284.518 (Stand 30.09.2023, Statistisches Landesamt Hessen) Einwohnern die zweitgrößte Stadt des Bundeslandes Hessen nach Frankfurt am Main. Die Fläche der Stadt Wiesbaden beträgt 203,87 km² (Statistisches Landesamt Hessen) und die Einwohnerdichte demnach 1.395 EW/km². Bis 2050 prognostiziert das Statistische Landesamt Hessen eine leichte Bevölkerungsabnahme von rd. 4,1 %. Die kreisfreie Stadt zählt zu den „Großstädten und Hochschulstandorten mit heterogener sozioökonomischer Dynamik“ und damit zum Demografietyp 7 (Wegweiser Kommune, Bertelsmannstiftung). Die Landeshauptstadt wird mit „hohen Chancen“ gemäß dem Zukunftsatlas des Wirtschaftsforschungs-unternehmen Prognos kategorisiert.
2024 liegt der Kaufkraftindex für Wiesbaden bei 108,0 (gem. Nexiga) und somit über dem bundesweiten Durchschnitt (Index BRD = 100). Die Arbeitslosenquote der hessischen Landeshauptstadt lag im Januar 2024 mit 8,5 % über dem deutschlandweiten Durchschnitt von 6,1 %.
Im Durchschnitt belief sich der Kaufpreis für Wohnungen auf rd. 4.000€/m². Somit schneidet das vierte Quartal 2023 knapp 8 % niedriger als das Schlussquartal 2022 ab. In exklusiven Lagen wurden Angebotspreise von über 8.000 €/m² verzeichnet. Vereinzelte Angebote fordern mehr als 10.000 €/m².
Die durchschnittliche Miete beläuft sich auf rd. 11,20 €/m², hierbei erstreckt sich die Spanne von 9,20 €/m² bis zu 17,40 €/m². Die höchste Durchschnittsmiete ist im Stadtteil Sonnenberg zu lokalisieren und beträgt 12,46 €/m².
Die Mieten für Neubauobjekte in sehr guten Lagen erreichten bis zu 22,00 €/m² im Monat. Für wiedervermietete Bestandsobjekte wurden in derselben Lagekategorie Mieten zwischen 12,00 €/m² und 20,00 €/m² ausgewiesen. (2)
Für Büroflächen weist der IVD-Gewerbe-Preisspiegel die Mietpreise je nach Lage und Qualität zwischen 7,50 €/m² und 13,00 €/m² aus. Die Spitzenmiete wurde mit 15,00 €/m² ausgewiesen. Die Spitzenrendite für Büroflächen beträgt 4,0 %. (3)

Quelle: (1) Eigene Marktbeobachtung; (2) Colliers, Wiesbaden 2022/2023, Residential Investment; (3) Catella Büromarktkarte Deutschland 2023

Ihre Experten für Immobilienbewertung in Wiesbaden

Im Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf von Immobilien in nachgefragten Städten wie Wiesbaden können Fehlentscheidungen mit negativen finanziellen Folgen einhergehen. Um dies zu verhindern, sollte ein Immobiliensachverständiger hinzugezogen werden. Das auf die verschiedensten Nutzungsarten spezialisierte Team von BlueHill unterstützt Sie gerne mit der dafür notwendigen Fachexpertise. Die Gutachtenerstellung erfolgt nach den anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre (gem. § 194 BauGB/ImmoWertV 2021).

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Unsere Expertise

Unsere Teammitglieder sind spezialisiert auf die Bewertung von Einzelobjekten sowie Immobilienportfolios für unterschiedliche Nutzungsarten (z.B. Wohn-, Büro-, Logistik-, Light Industrial-, Einzelhandels-, Hotel- und Spezialimmobilien). Schließlich bieten wir Bewertungen von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Erbbaurechten und anderen Belastungen oder Rechten an. Unsere Bewertungen basieren auf anerkannter deutscher Bewertungslehre (nach § 194 BauGB / ImmoWertV 2021) und können auch nach internationalen Bewertungsmethoden, bspw. der Discounted-Cashflow-Methode oder der Investmentmethode durchgeführt werden.

Die Bewertung basiert auf gründlicher und umfassender Marktrecherche, fundiertem Marktverständnis und immobilienspezifischem Wissen. Unsere Expertise belegen Mitgliedschaften in Verbänden mit hohen Eintrittsbarrieren wie der „Royal Institution of Chartered Surveyors“ oder der „Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger“ sowie Personenzertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024.

Unser Leistungsspektrum

  • Marktwertschätzung/ Kaufberatung
  • Gerichtlich verwendbare Verkehrswert- / Marktwertgutachten gemäß § 194 BauGB
  • Bewertung von Portfolien

Definition des Verkehrswertes von Immobilien

Der Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse zu erzielen wäre.

Inhaltlich entspricht der Verkehrswert dem Market Value (Marktwert) gemäß des Red Book der RICS. Es definiert den Marktwert als den geschätzten Betrag, zu dem ein Vermögenswert oder eine Verbindlichkeit am Stichtag zwischen einem am Verkauf interessierten Verkäufer und einem am Kauf interessierten Käufer in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und nach einer angemessenen Vermarktungsdauer veräußert werden könnte. Dabei wird vorausgesetzt, dass die Parteien umsichtig, ungezwungen und mit der notwendigen Sachkenntnis handeln.

Bewertung durch zertifizierte Gutachter (u.a. staatliche Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024)

Expertise in verschiedensten Nutzungsarten (Wohn- und Gewerbeimmobilien)

Fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes

Individuelle, neutrale und persönliche Beratung im Rahmen der Wertermittlung

Wertermittlungsmethoden für Immobilien

Die Wertermittlung erfolgt grundsätzlich nach der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und die für die Wertermittlung erforderlichen Angaben, „Immobilienwertermittlungsverordnung 2021″(ImmoWertV 2021), die die bisherige ImmoWertV vom 19. Mai 2010, einschließlich der Wertermittlungsrichtlinien seit dem 1. Januar 2022 abgelöst hat. Die Verordnung ist neben der Ableitung der erforderlichen Daten durch den Gutachterausschuss auch bei der Ermittlung des Verkehrswertes im Sinne des § 194 BauGB verbindlich anzuwenden. In der ImmoWertV 2021 sind die Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes das Vergleichswertverfahren (§§ 24-26 ImmoWertV 2021), das Ertragswertverfahren (§§ 27-34 ImmoWertV 2021), und das Sachwertverfahren (§§ 35-39 ImmoWertV 2021) vorgegeben. Das Verfahren ist je nach Art des Bewertungsobjekts zu wählen, wobei die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Grundsätze zu berücksichtigen sind.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren gemäß der §§ 24 – 26 ImmoWertV 2021 ist eine statistische Methode zur Grundstückswertermittlung. Mit diesem Verfahren wird in der Regel der Bodenwert bebauter und unbebauter Grundstücke ermittelt. Es wird auch zur Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke verwendet. Dafür werden Kaufpreise von hinreichend vergleichbaren Objekten bei dem zuständigen Gutachterausschuss angefragt. Sofern genügend Preise vergleichbarer Objekte eingeholt werden können, kann der Verkehrswert direkt aus dem Vergleichswert abgeleitet werden. Alternativ werden das Sach- oder das Ertragswertverfahren angewendet.

Ertragswertverfahren

Wenn Marktteilnehmer typischerweise die Ertrags- bzw. Renditeerzielung einer Immobilie in den Vordergrund stellen, eignet sich das Ertragswertverfahren (§§ 27 – 34 ImmoWertV 2021) zur Verkehrswertermittlung. Dabei bilden die mit dem Objekt am Markt üblich erzielbaren Mieteinnahmen die Grundlage der Berechnung. Üblicherweise wird diese Methode für Mietwohngrundstücke, Gewerbegrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke verwendet.

Sachwertverfahren

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften sowie Reihenhäusern steht nicht die Ertragserzielung für den Eigentümer im Vordergrund. Für diese Liegenschaften stellt ich der Sachwert als preisbildend dar, dementsprechend wird das Sachwertverfahren (§§ 35 – 39 ImmoWertV 2021) zur Wertermittlung herangezogen. Bei diesem Verfahren bilden die Baukosten bzw. der Zeitwert der aufstehenden baulichen Anlagen sowie die Außenanlagen die Grundlage. Dazu kommt der Wert des unbebauten Grundstücks.

Mögliche Wertermittlungsanlässe

  • Rechtstreitigkeiten
  • Erbangelegenheiten
  • An- und Verkauf
  • Finanzierung / Beleihung
  • Vermögensbestimmung und -übertragung
  • Steuerliche Zwecke
  • Zwangsversteigerungen

Der Ablauf einer Wertermittlung

Vor Beginn der Wertermittlung werden Umfang und Zielsetzung der Bewertung gemeinsam mit dem Auftraggeber festgelegt. Nach der Auftragsbestätigung wird ein Besichtigungstermin der entsprechenden Liegenschaft vereinbart. Darüber hinaus werden diverse Unterlagen für die Wertermittlung benötigt, die für gewöhnlich vom Kunden bereitgestellt werden. Falls notwendig, kann BlueHill gegen Vorlage einer entsprechenden Vollmacht auch einzelne Unterlagen beschaffen.

Benötigte Dokumente

  • Mieterliste / Mietverträge
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Unterschriebene Vollmacht
  • Liegenschaftskatasterauszug
  • Flächenaufmaße / -berechnungen
  • Grundrisse / Gebäudeschnitte

Bei Wohnungs- und Teileigentum

  • Informationen zur Instandhaltungsrücklage
  • Gemeinschaftsordnung
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Teilungserklärung

Weitere Informationen (sofern vorhanden)

  • Informationen zu etwaigen Bauschäden
  • Gebäudebeschreibung
  • Baugenehmigung(en)
  • Aufstellung von Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
  • Informationen über Investitionen in das Gebäude
  • Auskunft aus dem Altlastenkataster

Bei Rechten und Belastungen

  • Erbbaurechtsvertrag
  • Bewilligungsurkunde(n)

Sobald alle Unterlagen vorliegen, kann seitens des Sachverständigen mit der Wertermittlung begonnen werden. Nach Fertigstellung des Gutachtens (Dauer der Gutachtenerstattung in Abhängigkeit von Art und Umfang des Wertermittlungsauftrages) wird dieses dem Auftraggeber zur Verfügung gestellt.

Erläuterung zum Sachverständigenwesen

Im Gegensatz zu anderen Berufsgruppen ist die Berufsbezeichnung des Immobiliensachverständigen nicht geschützt. Grundsätzlich haben sich in Deutschland zwei Systeme herausgebildet, um die Qualität von Sachverständigen hinsichtlich persönlicher und fachlicher Eignung sicherzustellen. Zum einen gibt es das seit langem etablierte System der „öffentlichen Bestellung und Vereidigung“ von Sachverständigen durch die Ingenieur- und Handelskammern. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige spielen als Gutachter unabhängige Berater bei (Rechts-)Streitigkeiten eine wichtige Rolle. Eine öffentliche Vereidigung und Bestellung können nur Gutachter erlangen, die den hohen Anforderungen an diese Aufgabe sowohl fachlich als auch persönlich gerecht werden.

Zum anderen gibt es das europaweit anerkannte System der Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Bewerber müssen ihre fachliche und persönliche Qualifikation gegenüber einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle nachweisen, in der Regel durch Ausbildungsnachweise, Arbeitsproben (z.B. Verkehrswertgutachten) und weitere Prüfungen. Im Falle einer Zertifizierung überprüft die Zertifizierungsstelle regelmäßig Gutachterinnen und Gutachter (z.B. durch Weiterbildungsnachweise), welche die Kompetenz und Aktualität der Fachkenntnisse gemäß den Anforderungen der DIN EN ISO/IEC 17024 sicherstellt.

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