Immobiliengutachter Offenbach

Der Verkehrswert einer Immobilie

Bei den meisten Kunden, die sich für den Immobilienwert interessieren, handelt es sich um Immobilienbesitzer und potenzielle Käufer. Der Marktwert definiert sich dabei nach § 194 BauGB: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Immobiliengutachter Offenbach – Bewertungsverfahren

Gemäß der ImmoWertV stehen zur Bestimmung des Verkehrswertes einer Immobilie verschiedene Verfahren zur Verfügung:

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren nach §§ 24–26 ImmoWertV ist die übliche Methode zur Bodenwertermittlung unbebauter und bebauter Grundstücke. Es eignet sich zudem für die Verkehrswertermittlung von bebauten Grundstücken. Es handelt sich dabei um ein anerkanntes statistisches Verfahren zur Wertermittlung von Grundstücken.

Grundlage ist eine ausreichend hohe Anzahl an Verkaufspreisen vergleichbarer Liegenschaften. Von diesen ausgehend kann der Verkehrswert der zu bewertenden Immobilie unmittelbar abgeleitet werden. Sollten nicht genügend Verkaufspreise von ähnlichen Immobilien vorliegen, werden entweder das Ertrags- oder das Sachwertverfahren herangezogen, um den Wert einer Liegenschaft zu ermitteln.

Ertragswertverfahren

Diese Methode wird in §§ 27 bis 34 ImmoWertV definiert und eignet sich für die Ermittlung des Wertes von Renditeimmobilien, die der Eigentümer unter dem Aspekt der Ertragserzielung bewirtschaftet. Darunter werden Mietwohngrundstücke, Gewerbegrundstücke und Grundstücke mit Mischnutzung verstanden. Der Ertragswert wird unter Berücksichtigung der am Markt üblicherweise erzielbaren Mieterträge ermittelt.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren nach §§ 35 – 39 ImmoWertV basiert auf den Baukosten einer Immobilie. Der Sachwert an sich setzt sich zusammen aus dem Wert des unbebauten Grundstücks und der alterswertgeminderten Immobilie mit samt den dazugehörigen Außenanlagen. Das Verfahren kommt in der Verkehrswertermittlung dann zur Anwendung, wenn sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht die Ertragserzielung, sondern der Sachwert als preisbildend darstellt. Es wird hauptsächlich bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern genutzt.