Die wichtigsten Informationen über den Immobilienmarkt Bad Homburg v. d. Höhe
Bad Homburg vor der Höhe ist eine Kreisstadt des hessischen Hochtaunuskreises. Die Stadt wird dem Demografietyp 11 „Sehr wohlhabende Städte und Gemeinden in Regionen der Wissensgesellschaft“ seitens des Wegweisers Kommune der Bertelsmann Stiftung zugeschrieben. Bei einer Bevölkerung von 55.744 (Stand 30.09.2023, Statistisches Landesamt Hessen) beträgt die Einwohnerdichte rd. 1.091 EW/km² (51,1 km² Fläche – Hessisches Statistisches Landesamt). Mit einem Kaufkraftindex von 149,7 (gem. Nexiga) liegt Bad Homburg deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt (Deutschlandindex = 100). Die Bundesagentur für Arbeit weist die Arbeitslosenquote im Hochtaunuskreis zum Berichtsmonat Januar 2024 mit 4,5 % aus. Diese liegt unter dem bundesweiten Durchschnitt von 6,1 %.
Für Eigentumswohnungen lagen die Angebotspreise im Q4 2023 im Durchschnitt bei ca. 4.600 €/m² und die Angebotsmieten bei leicht über 15,00 €/m² pro Monat. (1) In sehr guten Lagen werden Mieten bis zu 19,00 €/m² aufgerufen. (2)
Die Mietpreise für Büroflächen in Bad Homburg erstreckten sich laut Angabe der IHK Frankfurt am Main von durchschnittlich 6,50 €/m² bis 17,00 €/m² in der Spitze. Bei 11,00 €/m² wird der Schwerpunkt ausgewiesen.
Quelle: (1) Eigene Marktbeobachtung; (2) Engel & Völkers, Wohnimmobilien in Bad Homburg
Ihre Experten für Immobiliengutachten in Bad Homburg v. d. Höhe
Falsche Entscheidungen bringen – z. B. im Rahmen des An- und Verkaufs von Immobilien – in nachgefragten Immobilienmärkten wie Bad Homburg, oft schwerwiegende wirtschaftliche Konsequenzen mit sich. Daher spielt die Beratung durch einen Immobiliensachverständigen eine wichtige Rolle. Unser auf unterschiedliche Nutzungsarten spezialisiertes Team orientiert sich dabei an den anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre (gem. § 194 BauGB/ImmoWertV 2021).
Unsere Expertise
Unser Team übernimmt die Bewertung von einzelnen Immobilien sowie Immobilienportfolios unterschiedlichster Nutzungsarten (z. B. Einzelhandel, Hotel, Wohnen, Büro, Logistik, Light Industrial und Spezialimmobilien). In diesem Zusammenhang bieten wir Wertermittlungen für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Erbbaurechte und sonstige Rechte/Belastungen an. Die Bewertung basiert auf den anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre und -methoden (gem. § 194 BauGB / ImmoWertV 2021). Daneben sind bei Bedarf auch Bewertungen nach internationalen Wertermittlungsmethoden wie z. B. Investment- Methode, Discounted-Cashflow-Verfahren, möglich.
Sorgfältige und umfassende Marktrecherche, ein fundiertes Marktverständnis sowie immobilienspezifisches Know-how sind die Basis unserer Wertermittlungen. Die gutachterliche Expertise in unserem Unternehmen konnte nicht zuletzt durch Mitgliedschaften in Verbänden mit hohen Eintrittsbarrieren – z.B. „Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger“ oder „Royal Institution of Chartered Surveyors“ – sowie durch erlangte Personenzertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024 nachgewiesen werden.
Unser Leistungsspektrum
- Marktwertschätzung/ Kaufberatung
- Verkehrswert- / Marktwertgutachten gemäß § 194 BauGB (gerichtlich verwendbar)
- Portfoliobewertungen
Definition des Verkehrswertes von Immobilien
Gemäß Definition des § 194 BauGB wird der Verkehrswert generell durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse zu erzielen wäre.
Dabei steht der Verkehrswert inhaltlich im Einklang mit dem Market Value (Marktwert) gemäß Red Book der RICS. Dieses definiert den Marktwert als den geschätzten Betrag, zu welchem ein Vermögensgegenstand oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem kaufwilligen Käufer im Rahmen einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und nach einer angemessenen Vermarktungsdauer veräußert werden könnte, unter der Prämisse, dass jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang agiert.
Expertise in verschiedensten Nutzungsarten (Wohn- und Gewerbeimmobilien)
Fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes
Bewertung durch zertifizierte Gutachter (u.a. staatliche Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024)
Individuelle, neutrale und persönliche Beratung im Rahmen der Wertermittlung
Wertermittlungsmethoden für Immobilien
Die Bewertung erfolgt grundsätzlich gemäß der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten „Immobilienwertermittlungsverordnung 2021“ (ImmoWertV 2021). Diese hat die zuvor gültige Fassung vom 19.05.2010 inkl. Wertermittlungsrichtlinien ersetzt. Seit dem 01.01.2022 ist diese Verordnung bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) im Sinne des § 194 BauGB sowie bei der Ableitung der notwendigen Daten durch die Gutachterausschüsse verbindlich anzuwenden. Als Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts definiert die ImmoWertV 2021 das Vergleichswertverfahren (§§ 24 – 26 ImmoWertV 2021), das Ertragswertverfahren (§§ 27 – 34 ImmoWertV 2021) sowie das Sachwertverfahren (§§ 35 – 39 ImmoWertV 2021). Die Auswahl der Verfahren erfolgt je nach der Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist eine statistische Methode zur Ermittlung des Werts von Grundstücken. Es ist das gängige Verfahren zur Bodenwertermittlung von unbebauten Grundstücken und kann auch als Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts von bebauten Grundstücken verwendet werden. Der Verkehrswert wird durch die Auswertung von Verkaufspreisen ausreichend vergleichbarer Objekte ermittelt. Wenn genug geeignete Vergleichspreise vorliegen, führt das Vergleichswertverfahren direkt zum Verkehrswert einer Immobilie. Ist dies nicht der Fall, kann man stattdessen Sach- oder Ertragswertverfahren in Betracht ziehen. Das Vergleichswertverfahren ist in den §§ 24-26 ImmoWertV 2021 geregelt.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren findet üblicherweise Anwendung bei Gewerbegrundstücken, Mehrfamilienhäusern und Grundstücken mit gemischter Nutzung. Es basiert darauf, den Ertragswert auf Basis der marktüblich erzielbaren Erträge zu ermitteln. Das Ertragswertverfahren eignet sich in der Regel für die Verkehrswertermittlung von Renditeobjekten, die dem Eigentümer zur Erzielung von Einnahmen dienen. Die Verfahrensvarianten für die Ermittlung des Ertragswertes sind in den §§ 27-34 ImmoWertV 2021 geregelt.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren kommt in der Verkehrswertermittlung zum Einsatz, wenn sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der reine Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen als maßgeblich für die Preisbildung herausstellt, insbesondere bei selbstgenutzten Einfamilien- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern sowie Doppelhaushälften. Es basiert auf den gesetzlichen Regelungen in den §§ 35-39 ImmoWertV 2021. Es ist ein Verfahren, das den Wert einer Immobilie auf Basis der durchschnittlichen alterswertgeminderten Herstellungskosten ermittelt. Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert und dem vorläufigen Wert der baulichen Anlagen sowie Außenanlagen zusammen, welche mit einem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor an die Marktverhältnisse angepasst werden.
Mögliche Bewertungsanlässe
- Immobilienkauf und -veräußerung
- Nachlassangelegenheiten
- Beleihung / Finanzierung
- Vermögensbestimmung und -übertragung
- Rechtstreitigkeiten
- Steuerliche Zwecke
- Zwangsversteigerungen
Ablauf der Wertermittlung
Es wird zunächst der gewünschte Umfang der Bewertung oder Beratung abgestimmt. Sobald dies geschehen ist und der Auftrag bestätigt wurde, kann ein Termin für eine Besichtigung in den darauffolgenden Tagen vereinbart werden. Für die Bewertung werden verschiedene Dokumente benötigt. In der Regel werden die für die Wertermittlung relevanten Unterlagen vom Kunden bereitgestellt. Einige Unterlagen können – mit einer entsprechenden Vollmacht und auf Rechnung des Kunden – auch von BlueHill eingeholt werden.
Benötigte Dokumente
- Unterschriebene Vollmacht
- Grundbuchauszug (aktuell)
- Mieteraufstellung / Mietverträge
- Auszug aus dem Liegenschaftskataster
- Flächenberechnungen / -aufmaße
- Grundrisse / Gebäudeschnitte und -ansichten
Bei Wohnungs- und Teileigentum
- Teilungserklärung
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Gemeinschaftsordnung
- Informationen zur Instandhaltungsrücklage
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
Weitere Informationen (sofern vorhanden)
- Baubeschreibung
- Baugenehmigung(en)
- Aufstellung von Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
- Durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen
- Informationen zu Bauschäden
- Auskunft aus dem Altlastenkataster
Bei Rechten und Belastungen
- Erbbaurechtsvertrag
- Bewilligungsurkunde(n)
Der Sachverständige kann mit der Wertermittlung beginnen, sobald alle erforderlichen Unterlagen vorliegen. Nach Abschluss des Gutachtens, dessen Dauer je nach Art und Umfang des Auftrags variiert, wird es dem Auftraggeber zugesendet.
Erläuterung zum Sachverständigenwesen
Die Berufsbezeichnung des Sachverständigen im Bereich der Immobilienwertermittlung ist, anders als in anderen Berufen, nicht geschützt. Grundsätzlich haben sich in Deutschland zwei Systeme zur Sicherung der Qualität in Bezug auf die persönliche und fachliche Eignung von Gutachtern herausgebildet. Dazu gehört auf der einen Seite das langjährig bewährte und anerkannte System der „öffentlichen Bestellung und Vereidigung“ von Sachverständigen durch die Ingenieur- und Handelskammern. Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfüllen unter anderem im Rahmen von (Rechts-) Streitigkeiten als Gutachter und als unabhängige Berater eine wichtige Aufgabe. Eine öffentliche Bestellung und Vereidigung kann nur an Personen erteilt werden, welche sowohl auf fachlicher als auch auf persönlicher Ebene den sich aus dieser Aufgabe ergebenden hohen Anforderungen entsprechen.
Auf der anderen Seite etabliert sich das europaweit anerkannte System der Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Der Antragsteller muss dabei, gegenüber der nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle, seine fachliche und persönliche Qualifizierung nachweisen, was in der Regel über Ausbildungsnachweise, Proben seiner Arbeit (z. B. Wertermittlungsgutachten) und Prüfungen geschieht. Im Falle einer Zertifizierung überwacht die Zertifizierungsstelle den Sachverständigen im Anschluss regelmäßig (z. B. durch Fortbildungsnachweise), wodurch Aktualität des Fachwissens entsprechend den Anforderungen der DIN EN ISO/IEC 17024 sichergestellt werden.
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