Die wichtigsten Informationen über den Immobilienmarkt Hanau
Hanau befindet sich im hessischen Main-Kinzig-Kreis und verzeichnet 102.656 Einwohner (Stand 30.09.2023, Statistisches Landesamt Hessen). Bis 2050 wird für den Main-Kinzig-Kreis ein Bevölkerungswachstum von 5,7 % prognostiziert. Die Einwohnerdichte beläuft sich auf 1.342 Einwohner/km² und verteilt sich über 10 Stadtteile.
In Zusammenhang mit dem Bevölkerungswachstum der Stadt entwickelte sich in den vergangenen Jahren auch eine steigende Nachfrage auf dem Markt für Wohnimmobilien. Im Vergleich zu den Vorjahren weist die Entwicklung des Mietpreises eine kontinuierlich steigende Tendenz auf. Aktuellen Daten zufolge liegt die durchschnittliche Angebotsmiete in einem Intervall von rd. 9,20 €/m² und rd. 14,20 €/m². Der Schwerpunkt liegt bei rd. 10,30 €/m². (1)
Der Kapitalmarkt für Eigentumswohnungen hatte sein bisheriges Allzeithoch im dritten Quartal des Jahres 2022, darauffolgend war ein Rückgang bis in das dritte Quartal 2023 feststellbar. In Hanau lag der Preis für eine Eigentumswohnung Ende 2023 bei durchschnittlich rd. 3.200 €/m². Die Bandbreite erstreckt sich je nach Lage und Ausstattung von rd. 2.600 €/m² bis rd. 5.500 €/m². Vor allem an sehr guten Standorten konnten auch höhere Angebotspreise verzeichnet werden. (1)
Ähnlich zeigt sich die Entwicklung auf dem Markt für Büroimmobilien. Hier konnten 2024 Spitzenangebotsmieten von 16,50 €/m² beobachtet werden. Gemäß Gewerbemietspiegel der IHK Rhein-Main reicht in der Stadt Hanau die Spanne für Büromieten von 7,00 €/m² bis 19,50 €/m² mit rd. 10,25 €/m² im Mittel.
Quelle: (1) Eigene Marktbeobachtung
Ihre Experten für Immobilienbewertung in Hanau
Falsche Entscheidungen bringen – z. B. im Rahmen des An- und Verkaufs von Immobilien – in nachgefragten Immobilienmärkten wie Hanau, oft gravierende finanzielle Folgen mit sich. Dementsprechend kommt der Beratung durch einen Immobiliensachverständigen eine große Bedeutung zu. Unser auf verschiedenste Nutzungsarten spezialisiertes Team stützt sich dabei auf die anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre (gem. § 194 BauGB/ImmoWertV).
Bewertung durch zertifizierte Gutachter (u.a. staatliche Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024)
Expertise in verschiedensten Nutzungsarten (Wohn- und Gewerbeimmobilien)
Fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes
Individuelle, neutrale und persönliche Beratung im Rahmen der Wertermittlung
Unsere Expertise
Unsere Teammitglieder haben sich auf die Bewertung von einzelnen Immobilien sowie Immobilienportfolios unterschiedlichster Nutzungsarten (z. B. Wohnen, Büro, Einzelhandel, Hotel, Logistik, Light Industrial und Spezialimmobilien) spezialisiert. Nicht zuletzt deshalb bieten wir Wertermittlungen für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Erbbaurechte und sonstige Rechte/Belastungen an. Unsere, auf die anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre und -methoden (gem. § 194 BauGB / ImmoWertV) gestützte Wertermittlung ermöglicht bei Bedarf auch Bewertungen nach internationalen Wertermittlungsmethoden wie z. B. Discounted-Cashflow-Verfahren, Investment- Methode.
Die Basis der Wertermittlung bilden dabei sorgfältige und umfassende Marktrecherche, ein fundiertes Marktverständnis sowie immobilienspezifisches Know-how. Durch Mitgliedschaften in Verbänden mit hohen Eintrittsbarrieren – z.B. „Royal Institution of Chartered Surveyors“ oder „Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger“ – sowie durch erlangte Personenzertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024 konnte unsere gutachterliche Expertise nachgewiesen werden.
Unsere Leistungsspektrum
- Portfoliobewertungen
- Marktwertschätzung/ Kaufberatung (max. 10 Seiten)
- Verkehrswert- / Marktwertgutachten gemäß § 194 BauGB (gerichtlich verwendbar)
Definition des Verkehrswertes von Immobilien
Gemäß Definition des § 194 BauGB wird der Verkehrswert generell durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse zu erzielen wäre.
Dabei steht der Verkehrswert inhaltlich im Einklang mit dem Market Value (Marktwert) gemäß Red Book der RICS. Dieses definiert den Marktwert als den geschätzten Betrag, zu welchem ein Vermögensgegenstand oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem kaufwilligen Käufer im Rahmen einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und nach einer angemessenen Vermarktungsdauer veräußert werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Wertermittlungsmethoden für Immobilien
Die Bewertung erfolgt grundsätzlich gemäß der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten „Immobilienwertermittlungsverordnung 2021“ (ImmoWertV 2021), welche die vorherige ImmoWertV i.d.F. vom 19.05.2010 inkl. Wertermittlungsrichtlinien abgelöst hat. Die Verordnung ist bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) im Sinne des § 194 BauGB sowie bei der Ableitung der erforderlichen Daten durch die Gutachterausschüsse seit dem 01.01.2022 zwingend anzuwenden. Als Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts sieht die ImmoWertV das Vergleichswertverfahren (§§ 24 – 26 ImmoWertV 2021), das Ertragswertverfahren (§§ 27 – 34 ImmoWertV 2021) sowie das Sachwertverfahren (§§ 35 – 39 ImmoWertV) vor. Unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten sind deshalb die Verfahren nach der Art des Wertermittlungsobjektes zu wählen.
Ergänzungen zur ImmoWertV 2021 beinhaltet der Entwurf der „ImmoWertV–Anwendungshinweise“ bzw. „ImmoWertA“, deren Fertigstellung für 2022 geplant ist. Sofern die jeweilige Landesregierung dies festlegt, sind die Anwendungshinweise von Gutachterausschüssen verpflichtend umzusetzen.
Vergleichswertverfahren
Bei dem Vergleichswertverfahren handelt es sich um eine statistische Methode der Grundstückswertermittlung. Das Vergleichswertverfahren (§§ 24 – 26 ImmoWertV) stellt das Regelverfahren für die Bodenwertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke dar und ist generell auch als Methode für die Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke geeignet. Der Verkehrswert wird hierbei aus einer ausreichenden Anzahl von Verkaufspreisen hinreichend vergleichbarer Objekte abgeleitet. Sofern genügend geeignete Vergleichspreise vorliegen, führt das Vergleichswertverfahren unmittelbar zum Verkehrswert einer Liegenschaft, während Sach- und Ertragswertverfahren vor allem bei Mangel ebendieser Vergleichspreise in Erwägung gezogen werden. Definiert ist das Vergleichswertverfahren in §§ 24 – 26 ImmoWertV.
Ertragswertverfahren
Klassischer Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens sind Mietwohngrundstücke, Gewerbegrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke. Dabei wird der Ertragswert auf Basis marktüblich erzielbarer Mieteinnahmen ermittelt.
Das Ertragswertverfahren (§§ 27 – 34 ImmoWertV) eignet sich üblicherweise für die Verkehrswertermittlung von Renditeimmobilien, die dem Eigentümer zur Ertragserzielung dienen.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren kann in der Verkehrswertermittlung dann zur Anwendung kommen, wenn sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen als für die Preisbildung ausschlaggebend darstellt, insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften sowie Reihenhäusern. Grundlage des Sachwertverfahrens bilden §§ 35 – 39 ImmoWertV. Bei dem Sachwertverfahren handelt es sich um ein auf Baukosten basierendes Wertermittlungsverfahren. Der Sachwert setzt sich aus dem Wert des unbebauten Grundstücks und dem Zeitwert des aufstehenden Gebäudes sowie seiner Außenanlagen zusammen.
Mögliche Bewertungsanlässe
- An- und Verkauf
- Beleihung/Finanzierung
- Vermögensbestimmung und -übertragung
- Rechtstreitigkeiten
- Steuerliche Zwecke
- Erbangelegenheiten
- Zwangsversteigerungen
Der Ablauf einer Wertermittlung
Zunächst wird der gewünschte Umfang der Bewertung und Beratung durch den Kunden bestimmt.
Es kann ein Termin zur Besichtigung in den darauf folgenden Tagen vereinbart werden, sobald dies geschehen ist und der Auftrag bestätigt wurde. Für die Bewertung werden diverse Dokumente benötigt. In der Regel werden die für die Wertermittlung relevanten Unterlagen durch den Auftraggeber zur Verfügung gestellt. Einzelne Unterlagen können – bei Vorlage einer entsprechenden Vollmacht und auf Rechnung des Auftraggebers – auch seitens BlueHill eingeholt werden
Benötigte Dokumente
- Unterschriebene Vollmacht
- Aktueller Grundbuchauszug
- Mieterliste / Mietverträge
- Auszug aus dem Liegenschaftskataster
- Flächenaufmaße / -berechnungen
- Grundrisse / Gebäudeschnitte
Bei Wohnungs- und Teileigentum
- Teilungserklärung
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Gemeinschaftsordnung
- Informationen zur Instandhaltungsrücklage
Weitere Informationen (sofern vorhanden)
- Baugenehmigung(en)
- Aufstellung von Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
- Informationen über Investitionen in das Gebäude
- Informationen zu etwaigen Bauschäden
- Auskunft aus dem Altlastenkataster
- Gebäudebeschreibung
Bei Rechten und Belastungen
- Bewilligungsurkunde(n)
- Erbbaurechtsvertrag
Es kann mit der Wertermittlung seitens des Sachverständigen begonnen werden, sobald alle Unterlagen vorliegen. Nach Fertigstellung des Gutachtens (Dauer der Gutachtenerstattung in Abhängigkeit von Art und Umfang des Wertermittlungsauftrages) wird dieses dem Auftraggeber zur Verfügung gestellt.
Erläuterung zum Sachverständigenwesen
Die Berufsbezeichnung des Sachverständigen im Bereich der Immobilienwertermittlung ist, anders als für andere Berufsgruppen, nicht geschützt. Grundsätzlich haben sich in Deutschland zwei Systeme zur Sicherung der Qualität in Bezug auf die persönliche und fachliche Eignung von Gutachtern herausgebildet. Dazu gehört auf der einen Seite das langjährig bewährte und anerkannte System der „öffentlichen Bestellung und Vereidigung“ von Sachverständigen durch die Ingenieur- und Handelskammern. Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfüllen unter anderem im Rahmen von (Rechts-) Streitigkeiten als Gutachter und als unabhängige Berater eine bedeutende Aufgabe. Eine öffentliche Bestellung und Vereidigung kann nur durch Personen erlangt werden, welche sowohl auf fachlicher als auch auf persönlicher Ebene den sich aus dieser Aufgabe ergebenden hohen Anforderungen entsprechen.
Auf der anderen Seite etabliert sich das europaweit anerkannte System der Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Der Antragsteller muss dabei, gegenüber der nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle, seine fachliche und persönliche Qualifizierung nachweisen, was in der Regel über Ausbildungsnachweise, Arbeitsproben (z. B. Wertermittlungsgutachten) und Prüfungen geschieht. Im Falle einer Zertifizierung überwacht die Zertifizierungsstelle den Sachverständigen im Anschluss regelmäßig (z. B. durch Fortbildungsnachweise), wodurch Kompetenz sowie Aktualität des Fachwissens entsprechend den Anforderungen der DIN EN ISO/IEC 17024 sichergestellt werden.
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