Die wichtigsten Informationen über den Mainzer Immobilienmarkt
Die kreisfeie Stadt Mainz liegt am Rhein und gehört zur Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main. Die Landeshauptstadt des Landes Rheinland-Pfalz zählt 223.414 Einwohner (Stand: 30.11.2023, Landeshauptstadt Mainz) sowie eine Einwohnerdichte von rd. 2.285 Einwohner/km² bei einer Fläche von 97,76 km². Das Statistische Landesamt Rheinland-Pfalz prognostiziert eine Bevölkerungszunahme in Höhe von +5,7 % bis 2040. Gemäß Wegweiser Kommune der Bertelsmann Stiftung wird die Stadt dem Demografietyp 7 „Großstädte und Hochschulstandorte mit heterogener sozioökonomischer Dynamik“ zugeordnet. Die Bewertung der Stadt Mainz seitens des Wirtschaftsforschungsunternehmens Prognos lautet Region mit „hohen Chancen“.
In Mainz wurde in den vergangenen Jahren ein geringer jedoch stetiger Anstieg der Mieten festgestellt. Für die Erstvermietungen im Neubauwohnsegment konnten in sehr guten Lagen Mietpreise von 16,00 bis zu 22,50 €/m² und in guten Lagen von 15,00 €/m² bis 18,50 €/m² beobachtet werden. Für Wiedervermietungen wurden Preise in sehr guten Lagen von 13,00 €/m² bis 16,00 €/m² und in guten Lagen zwischen 12,50 €/m² bis 16,00 €/m² ausgewiesen. (2)
Eigenen Marktbeobachtungen zufolge liegt die durchschnittliche Angebotsmiete für Bestandobjekte im vierten Quartal 2023 ungeachtet der jeweiligen Lagekategorien in einem Bereich zwischen rd. 10,20 €/m² und 18,00 €/m². Der Schwerpunkt pendelt sich bei 11,85 €/m² ein.
Auf dem Markt für Eigentumswohnungen sanken die Kaufpreise von Mitte des Jahre 2022 zu Mitte des Jahres 2023 ab. Der mittlere Kaufpreis für Bestandswohnungen lag im Q4 2022 bei rd. 4.400€/m², im Q4 2023 lag dieser knapp 9% niedriger bei rd. 4.000 €/m². Für Neubau werden in guten und sehr guten Lagen, Preise von bis zu rd. 8.400 €/m² aufgerufen.
Laut dem IVD-Gewerbe-Preisspiegel 2022/2023 belaufen sich die Büromieten in Mainz, je nach Nutzwert, auf 7,30 €/m² bis 13,60 €/m². Aktuelle Spitzenangebotsmieten notieren um 20,00 €/m².
Quelle: (1) Eigene Marktbeobachtung; (2) Colliers, Mainz 2022/2023, Residential Investment; (3) IVD Gewerbe-Preisspiegel 2022/2023
Ihre Experten für Immobiliengutachten in Mainz
Der Immobilienmarkt in und um Mainz ist sehr dynamisch. Beim Kauf oder Verkauf von Immobilien besteht das Risiko, dass Fehlentscheidungen negative finanzielle Folgen haben können. Aus diesem Grund ist es wichtig, ein Immobilienwertgutachten oder eine Marktwertschätzung einzuholen. Das Team von BlueHill verfügt sowohl über umfassende Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes als auch über verschiedene Immobilienarten.
Unsere Expertise
Das Team von BlueHill bewertet sowohl Einzelobjekte als auch Portfolios. Wir verfügen über umfangreiche Erfahrung für eine Vielzahl von Immobilienarten wie Büro-, Wohn-, Logistik-, Einzelhandels-, Hotel- und Spezialimmobilien. Unser Angebot umfasst dabei neben bebauten und unbebauten Grundstücksbewertungen auch Erbbaurechte sowie sonstige Rechte oder Belastungen. Die Grundlage aller Bewertungen bilden eine gründliche und umfassende Marktrecherche, ein fundiertes Marktverständnis sowie die vorhandene Immobilienexpertise. Als Nachweis dieser Kompetenzen sind die Mitgliedschaften in renommierten Organisationen zu nennen. Besonders hervorzuheben sind der „Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger“ und die „Royal Institution of Chartered Surveyors“. Zusätzlich können wir den Nachweis einer Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 erbringen.
Unser Leistungsspektrum
- Portfoliobewertungen
- Marktwertschätzung/ Kaufberatung
- Verkehrswert- / Marktwertgutachten gemäß § 194 BauGB (gerichtlich verwendbar)
Definition des Verkehrswertes von Immobilien
Gemäß Definition des § 194 BauGB wird der Verkehrswert generell durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse zu erzielen wäre.
Dabei steht der Verkehrswert inhaltlich im Einklang mit dem Market Value (Marktwert) gemäß Red Book der RICS. Dieses definiert den Marktwert als den geschätzten Betrag, zu welchem ein Vermögensgegenstand oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem kaufwilligen Käufer im Rahmen einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und nach einer angemessenen Vermarktungsdauer veräußert werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Bewertung durch zertifizierte Gutachter (u.a. staatliche Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024)
Expertise in verschiedensten Nutzungsarten (Wohn- und Gewerbeimmobilien)
Fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes
Individuelle, neutrale und persönliche Beratung im Rahmen der Wertermittlung
Immobiliengutachter Mainz – Bewertungsverfahren
Um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen, stehen gemäß der ImmoWertV 2021 verschiedene Verfahren zur Wahl:
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren (§§ 24 – 26 ImmoWertV 2021) ist das Standardverfahren für die Ermittlung des Bodenwertes unbebauter Grundstücke und eignet sich grundsätzlich auch als Verfahren für die Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke.
Dabei stellt das Vergleichswertverfahren eine statistische Methode der Immobilienwertermittlung dar, die den Verkehrswert aus einer ausreichenden Anzahl von Verkaufspreisen hinreichend vergleichbarer Objekte ableitet. Fehlt es an einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen, werden das Sach- oder Ertragswertverfahren verwendet.
Ertragswertverfahren
Für Immobilien, bei denen die Renditeerzielungsabsicht des Eigentümers im Vordergrund steht, wird in der Regel das Ertragswertverfahren (§§ 27 – 34 ImmoWertV 2021) für die Verkehrswertermittlung herangezogen. Die Ermittlung des Ertragswertes basiert auf den am Markt üblicherweise erzielbaren Mieteinnahmen des Bewertungsgegenstandes. Die Methode kommt aufgrund dessen vorrangig für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und gemischt genutzte Objekte zur Anwendung.
Sachwertverfahren
Die §§ 35 – 39 ImmoWertV 2021 bilden die Grundlage dieses Bewertungsverfahrens, welches auf bausubstanziellen Gesichtspunkten beruht. Neben dem alterswertgeminderten Wert der auf dem Grundstück aufstehenden Bauwerke und Außenanlagen wird auch der Bodenwert des Grundstücks selbst berücksichtigt.
Das Sachwertverfahren wird für die Verkehrswertbestimmung von selbstgenutzten Objekten wie Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften sowie Reihenhäusern verwendet. Hintergrund ist, dass sich bei selbstgenutzten Immobilien die Erzielung einer Rendite im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht als preisbildendes Merkmal darstellt.
Wertermittlungsanlässe
- Objektkauf und -verkauf
- Vermögensübertragung und -bestimmung
- Rechtstreitigkeiten
- Nachlassangelegenheiten
- Zwangsversteigerungen
- Steuerliche Zwecke
- Finanzierung / Beleihung
Der Prozess eines Immobiliengutachtens – Mainz
Um eine Immobilienbewertung durchzuführen, legen Sie zunächst gemeinsam mit dem Auftraggeber den Bewertungsumfang fest. Vereinbaren Sie nach Auftragsbestätigung einen Termin zur Besichtigung der zu bewertenden Immobilie. Für die Begutachtung benötigen wir eine Reihe von Unterlagen, die uns in der Regel vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt werden. In Einzelfällen kann BlueHill die Unterlagen für Sie beschaffen. Hierzu benötigen wir vom Kunden die entsprechende Vollmacht.
Benötigte Dokumente
- Aktueller Grundbuchauszug
- Unterschriebene Vollmacht
- Grundrisse / Gebäudeschnitte, -ansichten
- Flächenberechnungen
- Auszug aus dem Liegenschaftskataster
- Baulastenauskunft
- Mieterliste / Mietverträge
Bei Wohnungs- und Teileigentum
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Teilungserklärung
- Informationen zur Instandhaltungsrücklage
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Gemeinschaftsordnung
Weitere Informationen (sofern vorhanden)
- Baubeschreibung
- Baugenehmigung(en)
- Auskunft aus dem Altlastenkataster
- Aufstellung von Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
- Informationen über durchgeführte Modernisierungen
- Informationen zu Bauschäden (sofern vorhanden)
Bei Rechten und Belastungen
- Bewilligungsurkunde(n)
- Erbbaurechtsvertrag
Sobald alle Unterlagen vorliegen, kann seitens des Sachverständigen mit der Wertermittlung begonnen werden. Nach Fertigstellung des Gutachtens (Dauer der Gutachtenerstattung in Abhängigkeit von Art und Umfang des Wertermittlungsauftrages) wird dieses dem Auftraggeber zur Verfügung gestellt.
Erläuterung zum Sachverständigenwesen
Im Gegensatz zu anderen Berufsgruppen ist der Sachverständigentitel auf dem Gebiet der Immobilienbewertung nicht geschützt. Grundsätzlich haben sich in Deutschland zwei Systeme herausgebildet, um die Qualität von Bewertern hinsichtlich persönlicher und fachlicher Eignung sicherzustellen. Dazu gehört einerseits das seit langem anerkannte System der „öffentlichen Bestellung und Vereidigung“ von Sachverständigen durch die Ingenieur- und Handelskammern. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige nehmen als Sachverständige und unabhängige Berater im Rahmen von (Rechts-)Streitigkeiten eine wichtige Aufgabe wahr. Öffentlich bestellt und vereidigt werden nur Sachverständige, die die hohen Anforderungen, die diese Aufgabe stellt, fachlich und persönlich erfüllen.
Zum anderen gewinnt das europaweit anerkannte Personenzertifizierungssystem nach DIN EN ISO/IEC 17024 an Bedeutung. Bewerber müssen ihre fachliche und persönliche Qualifikation gegenüber einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle nachweisen, in der Regel durch Abnahme von Ausbildungsnachweisen, Arbeitsproben (z. B. Bewertungsgutachten) und Prüfungen. Im Falle einer Akkreditierung überwacht die Zertifizierungsstelle die Fachkraft dann regelmäßig (z. B. durch Weiterbildungsnachweise), um sicherzustellen, dass die Person kompetent und das Fachwissen auf dem aktuellsten Stand gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 ist.
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