Die wichtigsten Informationen über den Immobilienmarkt Aschaffenburg
Aschaffenburg liegt im bayerischen Teil der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main. Sie ist mit 72.418 Einwohnern (Bayerisches Landesamt für Statistik, 31.03.2023) nach Würzburg die zweitgrößte Stadt des Regierungsbezirks Unterfranken. Das Statistische Landesamt geht von einer leichten Bevölkerungszunahme in Höhe von 1,2 % bis 2041 aus.
Gemäß Angabe der Stadt Aschaffenburg umfasst das gesamte Stadtgebiet 62,5 km². Daraus resultiert zum Erhebungszeitpunkt eine Bevölkerungsdichte von 1.159 Einwohner/km². Die Stadt Aschaffenburg wird gemäß dem Wegweiser Kommune der Bertelsmann-Stiftung dem Demografietyp 6 (Städte und Wirtschaftsstandorte mit sozioökonomischen Herausforderungen) zugeordnet. Das Wirtschaftsforschungsunternehmen Prognos bewertet die Stadt Aschaffenburg mit „sehr hohen Chancen“ und den dazugehörigen Landkreis Aschaffenburg als Region mit „leichten Chancen“.
Die Mieten in der kreisfreien Stadt Aschaffenburg stiegen in den letzten Jahren kontinuierlich an. Das Neubausegment verzeichnete 2022 in den guten bis sehr guten Lagen Angebotsmieten, die sich um die 15,00 €/m² bewegten, in einigen Fällen auch darüber. Bei Neuabschlüssen von Bestandsbauten lag die durchschnittliche Miete zwischen 11,00 – 12,00 €/m². (1)
Auch der Markt für Eigentumswohnungen zeichnet sich durch einen stetigen Preisanstieg aus. Die Mehrheit der Neubauprojekte in guten Lagen überschreitet dabei die Marke von 5.500 €/m² und lag in der Spitze bei 6.000 €/m², teilweise auch darüber. Beim Wiederverkauf wurden im Durchschnitt Preise von 3.800 €/m² erzielt. (1)
Für Büroflächen wurden 2023 im Mittel Angebotsmieten zwischen 9,50 und 15,00 €/m² verlangt. (1) In zentraler Lage konnten, abhängig von Gebäudeart, Flächengröße und Ausstattung, Spitzenrenditen von ca. 5,2 % erzielt werden. (2)
Quelle: (1) Eigene Marktbeobachtung; (2) Catella Büromarktkarte Deutschland 2023
Ihre Experten für Immobiliengutachten in Aschaffenburg
In nachgefragten Immobilienmärkten wie in Aschaffenburg und Umgebung bringen falsche Entscheidungen – z. B. im Rahmen des An- und Verkaufs von Immobilien – oft finanzielle Folgen mit sich. Der Beratung durch einen Immobiliensachverständigen kommt dementsprechend eine große Bedeutung zu. Unser Team ist auf die Bewertung von Immobilien unterschiedlichster Nutzungsarten spezialisiert. Dabei stützen wir uns auf die anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre (gem. § 194 BauGB/ImmoWertV).
Bewertung durch zertifizierte Gutachter (u.a. staatliche Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024)
Expertise in verschiedensten Nutzungsarten (Wohn- und Gewerbeimmobilien)
Fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes
Individuelle, neutrale und persönliche Beratung im Rahmen der Wertermittlung
Unsere Expertise
Unser Team ist auf die Bewertung von einzelnen Immobilien sowie Immobilienportfolios unterschiedlichster Nutzungsarten (z. B. Wohnen, Büro, Einzelhandel, Hotel, Logistik, Light Industrial und Spezialimmobilien) spezialisiert. In diesem Zusammenhang bieten wir Wertermittlungen für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Erbbaurechte und sonstige Rechte/Belastungen an. Unsere Wertermittlung stützt sich auf die anerkannten Regeln der deutschen Wertermittlungslehre und -methoden (gem. § 194 BauGB / ImmoWertV). Daneben sind bei Bedarf auch Bewertungen nach internationalen Wertermittlungsmethoden wie z. B. dem Discounted-Cashflow-Verfahren und der Investment-Methode möglich.
Dabei bilden sorgfältige und umfassende Marktrecherche, ein fundiertes Marktverständnis sowie immobilienspezifisches Know-how die Basis unserer Wertermittlungen. Die gutachterliche Expertise in unserem Unternehmen konnte nicht zuletzt durch Mitgliedschaften in Verbänden mit hohen Eintrittsbarrieren – z.B. „Royal Institution of Chartered Surveyors“ oder „Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger“ – sowie durch erlangte Personenzertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024 nachgewiesen werden.
Ortsbegehung durch Sachverständigen, vollumfängliche Wertermittlung nach ImmoWertV (gerichtsfest), Umfang ca. 30 – 50 Seiten, Honorar nach BVS Richtlinie
Ortsbegehung durch Sachverständigen, Wertermittlung der Immobilie mit reduzierter Ausarbeitung, Honorar anteilig (ca. 50% – 60%) bezogen auf die Empfehlung gemäß BVS Richtlinie.
Wertermittlung eines Immobilienportfolios, Umfang abhängig von der Größe des Portfolios (Einzelgutachten oder Portfoliogutachten), Honorar individuell.
Der Verkehrswert einer Immobilie
Unter anderem interessieren sich sowohl Eigentümer als auch potenzielle Käufer für den Marktwert einer Immobilie. Gemäß § 194 BauGB wird dieser folgendermaßen definiert:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Immobiliengutachter Aschaffenburg – Bewertungsverfahren
Um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen, ziehen Gutachter verschiedene normierte Wertermittlungsverfahren heran.
Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren (§§ 24–26 ImmoWertV) stellt das Regelverfahren für die Bodenwertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke dar und ist generell auch als Methode für die Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke geeignet. Bei dem Vergleichswertverfahren handelt es sich um eine statistische Methode der Grundstückswertermittlung. Der Verkehrswert wird hierbei aus einer ausreichenden Anzahl von Verkaufspreisen hinreichend vergleichbarer Objekte abgeleitet. Sofern genügend geeignete Vergleichspreise vorliegen, führt das Vergleichswertverfahren unmittelbar zum Verkehrswert einer Liegenschaft, während Sach- und Ertragswertverfahren vor allem bei Mangel ebendieser Vergleichspreise in Erwägung gezogen werden. Definiert ist das Vergleichswertverfahren in §§ 24–26 ImmoWertV.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren (§§ 27-34 ImmoWertV) eignet sich üblicherweise für die Verkehrswertermittlung von Renditeimmobilien, die dem Eigentümer zur Ertragserzielung dienen. Klassischer Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens sind Mietwohngrundstücke, Gewerbegrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke. Dabei wird der Ertragswert auf Basis marktüblich erzielbarer Mieteinnahmen ermittelt.
Sachwertverfahren
Bei dem Sachwertverfahren handelt es sich um ein auf Baukosten basierendes Wertermittlungsverfahren. Der Sachwert setzt sich aus dem Wert des unbebauten Grundstücks und dem Zeitwert des aufstehenden Gebäudes sowie seiner Außenanlagen zusammen. Das Sachwertverfahren kann in der Verkehrswertermittlung dann zur Anwendung kommen, wenn sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen als für die Preisbildung ausschlaggebend darstellt, insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften sowie Reihenhäusern. Grundlage des Sachwertverfahrens bilden §§ 35-39 ImmoWertV.
Wertermittlungsanlässe
Die häufigsten Anlässe für eine Wertermittlung von unbebauten und bebauten Grundstücken:
- Immobilienkauf und -verkauf
- Vermögensbestimmung und -übertragung
- Rechtstreitigkeiten
- Nachlassangelegenheiten / Erbangelegenheiten
- Zwangsversteigerungen
- Steuerliche Zwecke
- Beleihung / Finanzierung
Der Ablauf eines Immobiliengutachtens – Aschaffenburg
Zunächst wird der Umfang der Bewertung mit dem Auftraggeber abgestimmt. Sobald dies geschehen ist und der Bewertungsauftrag bestätigt wurde, kann ein Termin zur Besichtigung vereinbart werden.
Für die Bewertung werden diverse Dokumente benötigt. In der Regel werden die für die Wertermittlung relevanten Unterlagen durch den Auftraggeber zur Verfügung gestellt. Einzelne Unterlagen können – bei Vorlage einer entsprechenden Vollmacht und auf Rechnung des Auftraggebers – auch seitens BlueHill eingeholt werden.
Benötigte Dokumente
- Unterschriebene Vollmacht
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flächenaufmaße / -berechnungen
- Grundrisse / Gebäudeschnitte
- Auszug aus dem Liegenschaftskataster
- Baulastenauskunft (Negativbescheinigung)
- Mieterliste / Mietverträge
Bei Wohnungs- und Teileigentum
- Teilungserklärung
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Gemeinschaftsordnung
- Informationen zur Instandhaltungsrücklage
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
Weitere Informationen (sofern vorhanden)
- Baugenehmigung(en)
- Gebäudebeschreibung
- Informationen über Investitionen in das Gebäude
- Informationen zu etwaigen Bauschäden
- Auskunft aus dem Altlastenkataster
- Aufstellung von Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
Bei Rechten und Belastungen
- Bewilligungsurkunde(n)
- Erbbaurechtsvertrag
Nach Fertigstellung des Gutachtens (Dauer der Gutachtenerstattung in Abhängigkeit von Art und Umfang des Wertermittlungsauftrages) wird dieses dem Auftraggeber in gebundener Form zur Verfügung gestellt.
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