Die wichtigsten Informationen über den Immobilienmarkt Hanau
Die Stadt Hanau liegt im hessischen Main-Kinzig-Kreis und ist in zehn Stadtteile aufgeteilt. Laut Daten des Statistischen Landesamtes wohnen dort 102.656 Menschen (Stand 30.09.2023), was einer Einwohnerdichte von 1.342 Einwohnern/km² entspricht. Bis 2050 wird für den Main-Kinzig-Kreis ein Bevölkerungswachstum von 5,7 % prognostiziert.
Das hohe Bevölkerungswachstum Hanaus verursacht eine steigende Nachfrage nach Wohnimmobilien. Dies macht sich anhand von steigenden Mietpreisen bemerkbar. So wurden laut Schätzungen für Wohnobjekte unabhängig der Lage zwischen rd. 9,48 und 14,48 €/m² gezahlt. Der Schwerpunkt belief sich auf 10,48 €/m². Vereinzelte Angebote von um die 13,00 €/m² waren in zentralen Lagen zu beobachten. (1)
Der Markt für Eigentumswohnungen erfuhr einen Abschwung. Seit dem Allzeithoch Ende 2022 sind die Angebotspreis 2023 in guten Lagen auf rd. 3.200 €/m² gesunken. In sehr guten Lagen konnten nach wie vor Preise von über 5.000 €/m² erzielt werden. (1)
Der Markt für Büroimmobilien profitiert von leichten Preissteigerungen. Gemäß Gewerbemietspiegel der IHK Rhein-Main reicht die Spanne für Büromieten von 7,00 bis zu 19,50 €/m². Der Durchschnitt liegt bei etwa 10,25 €/m².
Quelle: (1) Eigene Marktbeobachtung
Ihre Experten für Immobiliengutachten in Hanau
In Hanau und Umgebung zeichnet sich der Immobilienmarkt durch eine ausgeprägte Dynamik aus. Beim Kauf und Verkauf können Entscheidungen, welche trotz mangelnder Informationen getroffen werden, in kurzer Zeit zu gravierenden Verlusten führen. Es empfiehlt sich daher, den Rat eines erfahrenen Immobiliensachverständigen einzuholen.
BlueHill, Ihr kundiger Immobiliengutachter in der Region, besitzt profunde Kenntnisse über die verschiedensten Teilmärkte und Immobilienarten. Unsere Beratung stützt sich dabei auf die gültigen Vorgaben der deutschen Wertermittlungslehre nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Bewertung durch zertifizierte Gutachter (u.a. staatliche Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024)
Expertise in verschiedensten Nutzungsarten (Wohn- und Gewerbeimmobilien)
Fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes
Individuelle, neutrale und persönliche Beratung im Rahmen der Wertermittlung
Unsere Expertise
BlueHill ist spezialisiert sowohl auf die Bewertung einzelner Immobilien als auch umfangreicher Immobilienportfolios. Dabei erfolgt die Wertermittlung für die unterschiedlichsten Nutzungsarten wie Büro, Wohnen, Hotel, Light Industrial sowie Einzelhandel und Spezialimmobilien. Unser Angebot umfasst unbebaute als auch bebaute Grundstücke sowie Erbbaurechte und sonstige Rechte und Belastungen.
Grundlage unserer Arbeit bilden die Regeln der deutschen Wertermittlungslehre und -methoden gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Außerdem stützten wir uns auf die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (ImmoWertV).
Ortsbegehung durch Sachverständigen, vollumfängliche Wertermittlung nach ImmoWertV (gerichtsfest), Umfang ca. 30 – 50 Seiten, Honorar nach BVS Richtlinie
Ortsbegehung durch Sachverständigen, Wertermittlung der Immobilie mit reduzierter Ausarbeitung, Honorar anteilig (ca. 50% – 60%) bezogen auf die Empfehlung gemäß BVS Richtlinie.
Das Honorar einer Wertermittlung ist abhängig vom Umfang und der Größe eines Portfolios. Entscheidend dabei ist, ob es sich um eine Einzelimmobilie handelt oder um ein Portfoliogutachten.
Der Verkehrswert einer Immobilie
Der Marktwert einer Immobilie kann sowohl für potenzielle Käufer als auch für Eigentümer von Interesse sein. Dieser wird laut § 194 BauGB folgendermaßen definiert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Immobiliengutachter Hanau – Bewertungsverfahren
Zur Bestimmung des Verkehrswertes können verschiedene Wertermittlungsverfahren herangezogen werden.
Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist im §§ 24–26 ImmoWertV definiert. Es handelt sich dabei um das reguläre Verfahren für die Wertermittlung des Bodens bebauter und unbebauter Grundstücke. Generell ist das Verfahren auch geeignet, um den Verkehrswert bebauter Grundstücke zu ermitteln. Bei dieser statistischen Methode ermittelt sich der Verkehrswert aus einer ausreichend großen Anzahl von Verkaufspreisen ähnlicher Objekte. Liegen genügend vergleichbare Werte vor, ergibt das Vergleichswertverfahren den Verkehrswert einer Liegenschaft. Bei einer ungenügend großen Anzahl von Vergleichspreisen wird entweder auf das Sachwertverfahren oder auf das Ertragswertverfahren zurückgegriffen.
Ertragswertverfahren
Bei Renditeimmobilien wird in der Regel das Ertragswertverfahren nach §§ 27-34 ImmoWertV angewendet, um den Verkehrswert zu bestimmen. Renditeobjekte sind solche Immobilien, die dem Eigentümer Erträge generieren. Dabei handelt es sich vor allem um Gewerbegrundstücke, Mietwohngrundstücke oder Grundstücke mit gemischter Nutzung. Der Ertragswert wird auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Mieteinnahmen ermittelt.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist eine Methode zur Wertermittlung, die auf den Baukosten einer Immobilie basiert. Maßgeblich sind die §§ 35-39 ImmoWertV. Dabei setzt sich der Sachwert aus dem Wert des unbebauten Grundstücks und dem Zeitwert des dazu gehörenden Gebäudes inklusive aller Außenanlagen zusammen.
Das Verfahren wird dann herangezogen, wenn es im gewöhnlichen Geschäftsverkehr um den reinen Sachwert geht und nicht die Erträge für die Preisbildung ausschlaggebend sind. Es kommt somit hauptsächlich bei Ein- bis Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern zur Anwendung.
Wertermittlungsanlässe
Die häufigsten Anlässe für eine Wertermittlung von unbebauten und bebauten Grundstücken:
- Immobilienkauf- und -verkauf
- Vermögensbestimmung und -übertragung
- Rechtstreitigkeiten
- Nachlassangelegenheiten / Erbangelegenheiten
- Zwangsversteigerungen
- Steuerliche Zwecke
- Beleihung / Finanzierung
Die Abfolge eines Immobiliengutachtens in Hanau
Zuerst ist der Umfang der Bewertung mit dem Auftraggeber abzustimmen. Wurde der Bewertungsauftrag bestätigt, wird ein Besichtigungstermin vereinbart. Für die Bewertung benötigt BlueHill eine Reihe von Dokumenten, die der Auftraggeber in der Regel zur Bewertung vorlegt. Im Einzelfall und auf Rechnung des Auftragsgebers kann auch BlueHill für die Beschaffung einzelner Dokumente sorgen, wenn eine entsprechende Vollmacht des Kunden vorgelegt wird.
Benötigte Dokumente
- Unterschriebene Vollmacht
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flächenaufmaße / -berechnungen
- Grundrisse / Gebäudeschnitte
- Auszug aus dem Liegenschaftskataster
- Baulastenauskunft (Negativbescheinigung)
- Mieterliste / Mietverträge
Bei Wohnungs- und Teileigentum
- Teilungserklärung
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Gemeinschaftsordnung
- Informationen zur Instandhaltungsrücklage
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
Weitere Informationen (sofern vorhanden)
- Baugenehmigung(en)
- Gebäudebeschreibung
- Informationen über Investitionen in das Gebäude
- Informationen zu etwaigen Bauschäden
- Auskunft aus dem Altlastenkataster
- Aufstellung von Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
Bei Rechten und Belastungen
- Bewilligungsurkunde(n)
- Erbbaurechtsvertrag
Die Bearbeitungsdauer eines Gutachtens ist abhängig von der Art und des Umfangs der erbrachten Leistung. Nach der Fertigstellung wird dieses dem Auftraggeber in gebundener Form überreicht.
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